問(wèn)題并非“該不該救樓市”
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最近，該不該救樓市引起了廣泛的討論。研究顯示，上半年中國(guó)各地已有百余地方優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次。6月以來(lái)，青島、蘇州等地也積極開(kāi)展自救。青島推出限售放松、非限購(gòu)區(qū)域首付比例調(diào)整、棚改貨幣化安置和房票政策等穩(wěn)樓市組合拳，蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付。
筆者認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題不是救不救樓市，或者是救不救企業(yè)，而是怎么恢復(fù)我們對(duì)于經(jīng)濟(jì)的預(yù)期和信心。對(duì)此，我們首先需要對(duì)以下兩個(gè)問(wèn)題作出明確的判斷：我們的樓市還有沒(méi)有未來(lái)？它現(xiàn)在是處于頂峰，還是處于螺旋式發(fā)展的某個(gè)階段？目前樓市只是出現(xiàn)了發(fā)展周期里的某些不適應(yīng)、不均衡。
顯然，樓市里有一些不適合新發(fā)展模式的企業(yè)，包括一些ST的上市企業(yè)（ST股票是指境內(nèi)上市公司連續(xù)2年虧損，被進(jìn)行特別處理的股票）。對(duì)于這些企業(yè)，我認(rèn)為是不需要救的，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)的應(yīng)有之義。對(duì)于符合未來(lái)新發(fā)展要求的民營(yíng)企業(yè)，我們應(yīng)該提供機(jī)會(huì)和出路；一些自律的國(guó)央企房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揮其關(guān)鍵作用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有未來(lái)的，只是機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)留給能夠適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展模式的好企業(yè)。地方政府、房地產(chǎn)行業(yè)、消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)此應(yīng)有堅(jiān)定的信心。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，需要讓其回歸基礎(chǔ)性底層產(chǎn)業(yè)的位置上來(lái)，改正之前部分地區(qū)存在的無(wú)序擴(kuò)張的問(wèn)題，正本清源。
現(xiàn)在與樓市有關(guān)的一些數(shù)據(jù)確實(shí)需要引起我們的重視，包括地方債務(wù)、就業(yè)等。我們需要一些更有決斷力、振聾發(fā)聵的政策調(diào)整?！靶〈蛐◆[”的微調(diào)恐怕難起大作用，如取消核心城市的“雙限”，降低“首付”和“房貸利率”等。經(jīng)濟(jì)學(xué)上有個(gè)著名的“理性預(yù)期理論”：人們所有的經(jīng)濟(jì)行為取決于對(duì)未來(lái)的理性預(yù)期。所以信心和預(yù)期的調(diào)整需要非常明確、前瞻的政策，包括一些改革紅利的釋放。這個(gè)時(shí)候，我們需要充分明確哪些改革紅利可以釋放以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)效發(fā)展，讓未來(lái)的收入和就業(yè)預(yù)期穩(wěn)定下來(lái)。這樣大家才會(huì)敢于消費(fèi)或主動(dòng)消費(fèi)，減少安全和避險(xiǎn)式儲(chǔ)蓄。
針對(duì)樓市里一切不利于剛性和改善性需求釋放的政策也應(yīng)該進(jìn)行優(yōu)化，如市場(chǎng)準(zhǔn)入、買家準(zhǔn)入、貸款準(zhǔn)入、產(chǎn)品準(zhǔn)入、價(jià)格準(zhǔn)入等。同時(shí)可以推動(dòng)各類保障性住房的投資帶動(dòng)，形成市場(chǎng)與保障的雙軌制度，兩個(gè)市場(chǎng)互不干擾。若一個(gè)地區(qū)的“保障房”總量占比大，其對(duì)商品房市場(chǎng)的限制措施就相對(duì)少，商品房市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也就小。
再來(lái)談?wù)勯_(kāi)發(fā)商該不該自救，能不能自救。目前，一批出險(xiǎn)、資本無(wú)序擴(kuò)張的企業(yè)大勢(shì)已去，我們需要盡快與過(guò)去的問(wèn)題進(jìn)行切割，做好保交付的工作。但是新人、新組織要適應(yīng)新時(shí)代，建立新的戰(zhàn)略模式，這是面向未來(lái)的工作。重構(gòu)業(yè)務(wù)要符合“房住不炒”和樓市雙軌制的相關(guān)要求。一是房地產(chǎn)要真心實(shí)意地在ESG（ESG是一種關(guān)注企業(yè)環(huán)境、社會(huì)、治理績(jī)效的投資理念和企業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）方面作出相關(guān)表率；二是要抓住新興的、多元化、個(gè)性化的居住消費(fèi)帶來(lái)的機(jī)遇；三是要利用科技、大數(shù)據(jù)的賦能，綠色低碳的循環(huán)應(yīng)用；四是要重視最前沿的人工智能在房地產(chǎn)建設(shè)、社區(qū)物業(yè)、營(yíng)銷環(huán)節(jié)上的應(yīng)用，走出一條新的發(fā)展道路?？偠灾?，自救首先要做的是與過(guò)去切割，在這個(gè)基礎(chǔ)上重構(gòu)未來(lái)。
房地產(chǎn)業(yè)有它發(fā)展的內(nèi)生規(guī)律，切不可因某個(gè)階段的某些表征就一味唱衰，質(zhì)疑未來(lái)。至于樓市救不救，怎么討論都解決不了實(shí)際問(wèn)題。隨著時(shí)代的發(fā)展，每個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷大浪淘沙，不能適應(yīng)新形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)需求的企業(yè)必然會(huì)洗牌出局。所謂救與不救，從國(guó)家政策到企業(yè)自救，都是積極做調(diào)整適應(yīng)變化，甚至引領(lǐng)發(fā)展趨勢(shì)而已。
（陳晟，作者是中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)）
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