培育新模式是系統(tǒng)工程
(資料圖)
原標(biāo)題：培育新模式是系統(tǒng)工程
近期召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，需要堅(jiān)持房住不炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，既要穩(wěn)住市場(chǎng)，防止市場(chǎng)下行導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上升，又要防止部分城市房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過(guò)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等帶動(dòng)投資和滿足民生需求，穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤。
當(dāng)下，需要推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。在新的發(fā)展階段，需求端從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的高質(zhì)量發(fā)展階段，大部分家庭實(shí)現(xiàn)了住有所居，轉(zhuǎn)向了對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求；供給端從以“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)銷售為主的模式，需要轉(zhuǎn)向負(fù)債、杠桿和周轉(zhuǎn)速度、利潤(rùn)率下降的開發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)模式以及存量更新和運(yùn)營(yíng)模式；金融端從支持賺快錢的開發(fā)銷售轉(zhuǎn)換到支持細(xì)水長(zhǎng)流的租賃運(yùn)營(yíng)和城市更新；財(cái)政端從土地財(cái)政向多種稅源轉(zhuǎn)換。
這要求多措并舉，并探索建立新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在政府層面，要逐步優(yōu)化地方政府財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，降低對(duì)土地財(cái)政的依賴，通過(guò)發(fā)展經(jīng)濟(jì)培育更多稅源，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政的良性循環(huán)。在行業(yè)層面，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加大租賃房、高品質(zhì)生產(chǎn)生活用房等的供應(yīng)，鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主轉(zhuǎn)向租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理；發(fā)展保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房解決新市民和青年人住房難題；支持租賃置換、賣舊換新等消費(fèi)升級(jí)；加強(qiáng)房產(chǎn)維護(hù)和社區(qū)更新。在金融方面，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。
這需要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度、政府績(jī)效考核制度、信息公開制度、金融與財(cái)政制度等外部制度環(huán)境，使外部制度環(huán)境和市場(chǎng)參與主體的內(nèi)生動(dòng)力機(jī)制形成良性互動(dòng)。一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場(chǎng)，加強(qiáng)土地與房屋市場(chǎng)、租賃與買賣市場(chǎng)的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，以及住房市場(chǎng)與住房保障的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。另一方面，政府主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，確保保障房的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決，新市民和青年人的住房得到改善。還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的頂層設(shè)計(jì)，出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)制度和長(zhǎng)效機(jī)制的連續(xù)性和穩(wěn)定性；完善配套制度，積極打造房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度有效發(fā)揮作用的外部環(huán)境，創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)集體土地入市、加強(qiáng)土地供應(yīng)、房屋品質(zhì)升級(jí)和品種創(chuàng)新等改革，采取減稅降費(fèi)、補(bǔ)貼等手段，加大政策性金融、商業(yè)金融和REITs等的支持力度，優(yōu)化監(jiān)管，激發(fā)經(jīng)營(yíng)主體的有效需求；完善央地關(guān)系，形成合理的財(cái)權(quán)事權(quán)關(guān)系，強(qiáng)化地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障績(jī)效考評(píng)機(jī)制；積極引進(jìn)和開發(fā)大數(shù)據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管和信息公開，健全公眾參與，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)和消費(fèi)升級(jí)，形成共建共治共享的社區(qū)更新和社會(huì)治理機(jī)制。
（作者：易成棟?系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授）?
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