深化基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托試點(diǎn)
原標(biāo)題：深化基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托試點(diǎn)
投資可以拉動(dòng)有效需求，還能增加供給，拉動(dòng)就業(yè)，穩(wěn)定合理預(yù)期?；A(chǔ)設(shè)施投資歷來是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的重要選擇。增加基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs供給，激活存量，創(chuàng)設(shè)增量，是穩(wěn)定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的改革創(chuàng)新之舉。
中國證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)近日發(fā)布消息稱，證監(jiān)會(huì)正在會(huì)同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，完善制度機(jī)制，拓寬試點(diǎn)范圍，更好發(fā)揮公募REITs的功能作用，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托的英文簡寫。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，公募REITs市場是一個(gè)龐大的投資市場，能提供長期穩(wěn)定的收益預(yù)期，加上稅收優(yōu)惠，發(fā)達(dá)公募REITs市場是機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的重要選擇。經(jīng)過多年的城鎮(zhèn)化建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資，我國各地基建領(lǐng)域已經(jīng)積累了相當(dāng)可觀的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不僅承載改善民生、提高福祉的公共產(chǎn)品功能，相當(dāng)部分資產(chǎn)還具備穩(wěn)定的收益預(yù)期。將此類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化，既可以提升底層資產(chǎn)的流動(dòng)性，盤活存量沉沒資金，還能為民眾增加投資選擇。
我國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于2021年6月在滬深交易所上市，目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市，市場運(yùn)行平穩(wěn)，流動(dòng)性和價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制總體較好。良好的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和起步，為深入推進(jìn)公募REITs市場發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。為此，證監(jiān)會(huì)和有關(guān)部委正研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，并推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。擴(kuò)募是已有REITs產(chǎn)品的份額增發(fā)，有利于相應(yīng)主體整合資產(chǎn)，優(yōu)化投資，促進(jìn)關(guān)聯(lián)資產(chǎn)并購，更好形成收益預(yù)期；保障性租賃住房REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，則是落實(shí)中央關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的新舉措，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會(huì)資本參與，既緩解地方公共資金壓力，又為分散民間資金創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)，助力房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在當(dāng)前國際形勢更趨嚴(yán)峻復(fù)雜和不確定的情況下，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，穩(wěn)投資是緩解三重壓力的重要手段。投資可以拉動(dòng)有效需求，還能增加供給，拉動(dòng)就業(yè)，穩(wěn)定合理預(yù)期?；A(chǔ)設(shè)施投資歷來是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的重要選擇，但要看到不少地方財(cái)政收支處于緊平衡狀態(tài)。此時(shí)，深化投融資體制改革，吸引分散的、規(guī)?？捎^的社會(huì)資金投資穩(wěn)定可期的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是一個(gè)重要的可行之選。增加基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs供給，激活存量，創(chuàng)設(shè)增量，正是穩(wěn)定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的改革創(chuàng)新之舉。
推進(jìn)公募REITs深入發(fā)展，還需注意以下幾點(diǎn)。一是目前上市交易的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品周期較長，且采取封閉式運(yùn)作模式，這源于基礎(chǔ)設(shè)施投資周期長，也有利于二級(jí)市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)。設(shè)計(jì)開放式、可交易的公募REITs產(chǎn)品，將更好激發(fā)和滿足市場需求。二是公募REITs產(chǎn)品有側(cè)重抵押貸款的，有側(cè)重收費(fèi)權(quán)益的，有側(cè)重股權(quán)分紅的，還有側(cè)重關(guān)聯(lián)資產(chǎn)規(guī)模效益或宣傳效應(yīng)的，相應(yīng)的權(quán)益公示及配套制度以及上位的信托法、基金法，應(yīng)予以完備。三是由于基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房的公共屬性，相應(yīng)的企業(yè)所得稅、印花稅、傭金優(yōu)惠減免和交易機(jī)制，應(yīng)有所創(chuàng)新。四是為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，公募REITs資金應(yīng)限制某些無限責(zé)任或帶杠桿的風(fēng)險(xiǎn)主體。五是底層資產(chǎn)經(jīng)營治理結(jié)構(gòu)需科學(xué)規(guī)范，信息披露需及時(shí)有效。當(dāng)然，當(dāng)前重點(diǎn)發(fā)展的是公共基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品，不包含商品房以及商業(yè)地產(chǎn)等調(diào)控項(xiàng)目。
（作者：張漢斌，系中國銀河證券股份有限公司高級(jí)副總經(jīng)理）
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