長(zhǎng)沙老人陷租房糾紛：租金收不到，還要倒賠錢？
長(zhǎng)沙老人陷租房糾紛：租金收不到，還要倒賠錢？
今日女報(bào)/鳳網(wǎng)記者 江昌法 實(shí)習(xí)生 王書含
【資料圖】
合同一次簽8年、租金高于市場(chǎng)價(jià)、房租定期往上漲……對(duì)于大多數(shù)房東來說，這樣的租房條件無疑“很誘人”，但長(zhǎng)沙72歲的退休老人劉江（化名）近日卻因?yàn)槲羧盏摹坝押梅靠汀毕萑肓藷o盡的煩惱：房租收不到，房子收不回，就連沒到期的合同也不能終止。
這究竟是怎么回事？面對(duì)租房糾紛，房東該如何合理維護(hù)自身權(quán)益？
“二房東”既不付房租，也不肯退房
劉江是一名退休老人，2013年，他以81萬元的價(jià)格在長(zhǎng)沙買下一套150平方米的房子，“房子地段好，而且前房主裝修過了，我覺得會(huì)有上漲的空間”。
2019年，劉江買的房子漲價(jià)到了100多萬元，他也有了出租的想法。恰在此時(shí)，一房產(chǎn)中介找上門，表示有一家公司想租房，“當(dāng)時(shí)他們開的條件很好，每個(gè)月3100元租金，還承諾每過3年再增加一定比例的租金，比當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)高了很多”。面對(duì)如此“高價(jià)”，劉江決定觀望一段時(shí)間，“一個(gè)多月后，最終以每個(gè)月2950元的租金成交”。2019年6月11日，雙方最后在公司里簽下了八年的租賃合同。出租后，該公司把房子進(jìn)行了大改造，三室兩廳的房子被重新分成了六個(gè)獨(dú)立的小房間，再轉(zhuǎn)租給租客?！白獬鋈ブ螅揖蜎]有管過他們裝修的事，完全讓他們自己改建?！眲⒔f，“連之前的家具家電，也都留給了他們?！贝撕?年時(shí)間，該公司每次都如期支付房租，雙方相處得很愉快。但從今年3月起，事情起了變化。3月底，劉江的銀行賬戶上沒有收到租金，放心不下的他讓妻子向該公司客服詢問情況，“對(duì)方很客氣地說會(huì)去催一下，但后來客服說他已經(jīng)離職了，讓我老婆加了他們的一個(gè)新客服的聯(lián)系方式”。但多次催促后，劉江還是沒有收到租金，“他們既不交房租，也不退房，合同也沒有終止”。談崩后失聯(lián)的“二房東”
在妻子一次次的催問下，今年4月，劉江終于與公司一名負(fù)責(zé)人曾強(qiáng)（化名）相約面談?？山?jīng)過數(shù)小時(shí)的溝通，曾強(qiáng)表示“現(xiàn)在房子租不出去，一直在賠錢”，只愿意賠償劉江1000元。劉江不肯妥協(xié)，雙方不歡而散。
記者查看合同后發(fā)現(xiàn)，若乙方拖欠房屋租金一個(gè)月以上并在甲方書面催告乙方后仍未支付的，此合同自動(dòng)解除，甲方無條件收回房子所有權(quán)。
為何不通過法律程序解決問題？劉江表示，合同中還有另外一條約定讓他感覺“很為難”，即“如承租人不按約定方式付租金時(shí)，出租人有權(quán)單方解除合同但需賠償承租人六個(gè)月收益”?！拔夷菚r(shí)候?qū)@家公司充分信任，所以沒有詳細(xì)看合同內(nèi)容，直接就簽了”，言語間，劉江充滿著無奈：“房租沒收到，難道我現(xiàn)在解除合同還要倒賠錢給他們？”
此后，劉江多次聯(lián)系曾強(qiáng)都沒有收到回復(fù)，租金也一直沒有追回。
劉江也試圖找該公司討要說法，但通過曾強(qiáng)給的兩個(gè)地址，劉江都沒有找到這家公司。而記者從天眼查查詢顯示，該公司目前處于注銷狀態(tài)。
“三年來，我都不清楚該公司租給別人是什么價(jià)格。但按照市場(chǎng)價(jià)來算，一個(gè)房間可以租至少600元一個(gè)月?！眲⒔f，房子換了密碼鎖，自出租后他就再也沒進(jìn)去看過，“我現(xiàn)在的訴求，就是要回以前的租金，并希望他們能繼續(xù)租下去”。
律師：合同中的這一約定，應(yīng)屬無效條款
“近年來，在房屋租賃市場(chǎng)中，因轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛層出不窮。轉(zhuǎn)租涉及出租人、承租人和次承租人等多方利益，如果沒有理順其中的法律問題，就會(huì)產(chǎn)生不良影響?！睹穹ǖ洹穼?duì)此作出了詳細(xì)規(guī)定，為租賃各方提供了法律指引。”上海市海華永泰（長(zhǎng)沙）律所律師周燕告訴記者，本案中，承租人自2023年3月底開始未按約向出租人支付房屋租金，根據(jù)《民法典》第七百二十二條之規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，根據(jù)《民法典》第五百六十六條規(guī)定，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在本案中，合同解除后，承租人應(yīng)當(dāng)返還房屋，向出租人支付已經(jīng)履行的租賃期間的房屋租金。
周燕表示，本案雙方所簽租賃合同系由承租人所提供，合同中約定“如承租人不按約定方式付租金時(shí)，出租人有權(quán)單方解除合同但需賠償承租人六個(gè)月收益”的約定，不合理地免除了承租人責(zé)任，加重了出租人的責(zé)任，限制了其主要權(quán)利，該條約定屬于不公平、不合理?xiàng)l款，應(yīng)當(dāng)無效。
普法課堂 現(xiàn)實(shí)中碰到轉(zhuǎn)租問題該怎么辦？1.租賃時(shí)如何降低轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)？
（1）需謹(jǐn)慎查看租賃房屋所有權(quán)證，核實(shí)出租人是否系房屋所有權(quán)人。
（2）如出租人非房屋所有權(quán)人而系承租人，則查證房屋所有權(quán)人（房東）是否同意轉(zhuǎn)租，查看房屋所有權(quán)人（房東）與承租人的租賃合同約定，看剩余租期是否覆蓋轉(zhuǎn)租期，借以避免轉(zhuǎn)租合同的不穩(wěn)定影響可能增加的各種成本。
（3）簽訂書面租賃合同。對(duì)租期、租金、違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定，以期更好地維護(hù)雙方權(quán)益。
（4）固定好租賃時(shí)的房屋狀態(tài)。次承租人通過照片、視頻等形式與承租人固定好租賃時(shí)的房屋狀態(tài)，避免后續(xù)糾紛。
2.房東未同意轉(zhuǎn)租時(shí)，轉(zhuǎn)租合同效力如何？
如果是轉(zhuǎn)租各方真實(shí)意思，通常有效，但可能對(duì)房東沒有約束力。如房東知道承租人轉(zhuǎn)租后六個(gè)月內(nèi)未提出異議或事后追認(rèn)同意的，視為其同意轉(zhuǎn)租；事后房東不同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同對(duì)房東不產(chǎn)生約束力，承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租，次承租人不能取得承租權(quán)，次承租人可以向承租人主張違約責(zé)任。
3.轉(zhuǎn)租期超過租賃合同的剩余租期怎么辦？
超出部分對(duì)房東沒有約束力。如果房東和承租人續(xù)約的，次承租人與承租人之間的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行；沒有續(xù)約、次承租人被房東要求搬離的，可以要求承租人退還超出部分的租金并向其主張違約責(zé)任。次承租人超期（租賃合同租期）居住的時(shí)間需要向房東支付占有使用費(fèi)用，當(dāng)然，如果次承租人能與房東達(dá)成新的租賃合同，對(duì)雙方更為有利。
4.轉(zhuǎn)租期內(nèi)，承租人欠租跑路怎么辦？
（1）承租人交納租金的租期部分，轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)履行。
（2）承租人未交納租金的租期部分，次承租人可以代其向房東支付租金，并向承租人主張抵銷轉(zhuǎn)租租金。
5.房屋轉(zhuǎn)租時(shí)交的押金找誰退？
租賃合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，基于合同相對(duì)性原理，合同只能約束簽約各方，同時(shí)由于押金也是由次承租人支付給承租人的，因此，轉(zhuǎn)租合同解除需要退還押金時(shí)，次承租人應(yīng)找承租人退還。標(biāo)簽：
