法治日報記者 黃輝 通訊員 陶然

【資料圖】

“稀缺樓盤，坐擁寧靜”，可能是“項目比較偏僻，周邊人氣不足”；“千畝大盤，成熟社區(qū)”，可能是“開發(fā)周期比較長”；“湖景洋房，水景園林”，可能是“小區(qū)里有個小水坑，坑邊可能有圍欄”……受樓市下行影響，部分開發(fā)商為了盡快賣出房子回籠資金，往往采取惡意欺騙、虛假宣傳等手段，購房者“踩坑”不斷，極易引發(fā)涉房糾紛。

據(jù)裁判文書網(wǎng)顯示，2020年以來，江西法院一審共受理因開發(fā)商虛假宣傳引發(fā)的涉房糾紛案件271件，其中2020年65件，2021年94件，2022年112件。該類案件社會關(guān)注度高、風(fēng)險傳導(dǎo)性強(qiáng)、牽扯人員眾多，需依法依規(guī)穩(wěn)步推進(jìn)，兼顧多方訴求。如處理不當(dāng)，不僅影響國家“保交樓、穩(wěn)民生”政策的落實，損害廣大購房者的合法權(quán)益，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步復(fù)蘇和健康發(fā)展，亟須引起相關(guān)部門重視。

虛假宣傳不斷折射行業(yè)漏洞

《法治日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該類案件折射出懲治房地產(chǎn)虛假宣傳存在以下行業(yè)漏洞：

——行政處罰力度尚顯不足。開發(fā)商虛假宣傳行為嚴(yán)重擾亂市場秩序，侵害了購房者的知情權(quán)，但行政處罰力度仍顯不足，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執(zhí)行，開發(fā)商所付出的代價，經(jīng)常也是小于收益的。上述案件中，開發(fā)商因虛假承諾被行政處罰的僅有37件，占比為13.6%。

如贛州市經(jīng)開區(qū)人民法院審理的盧某等32人訴某地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案，因入戶門寬度不足和其他消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，公安消防部門向某地產(chǎn)公司下發(fā)《責(zé)令限期改正通知書》，市場監(jiān)管部門也就某地產(chǎn)公司的虛假宣傳行為作出了行政處罰決定，責(zé)令其立即停止違法行為，并處罰款20萬元。由于違法違規(guī)成本過低，且某地產(chǎn)公司未能主動整改，由此導(dǎo)致盧某等32人訴至法院。

——盲從心理引發(fā)群體訴訟。開發(fā)商往往在所售樓盤周邊或小區(qū)內(nèi)部的交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施上做文章，通過模糊化的宣傳語，如“超大樓間距”“交通便利”“醫(yī)療資源優(yōu)厚”“劃入學(xué)區(qū)”等作為賣點。而購房者往往缺乏辨別能力和法律意識，存在盲從心理，輕易聽信虛假廣告以致上當(dāng)受騙。一旦不能兌現(xiàn)承諾，極易產(chǎn)生爭議甚至引發(fā)群體性訴訟。

如南昌市高新區(qū)人民法院審理的賴某等11人訴某置業(yè)公司商品房預(yù)售合同糾紛案，某置業(yè)公司在合同中明確承諾樓盤劃入學(xué)區(qū)房，又寫明幼兒園、學(xué)校等教育配套以政府教育主管部門及學(xué)校的最新政策為準(zhǔn)等模糊條款，交房后該樓盤未劃入學(xué)區(qū)范圍，導(dǎo)致賴某等11人以某置業(yè)公司對小區(qū)配套設(shè)施虛假宣傳為由集體訴至法院。

——裁判不一加大審判難度。該類案件較為復(fù)雜，缺乏統(tǒng)一的裁判尺度，造成訴訟冗長，一定程度上增加了處理難度。如開發(fā)商因虛假宣傳、價格欺詐被行政處罰的，有的認(rèn)為構(gòu)成欺詐，商品房買賣合同可以被撤銷；也有的認(rèn)為不能將相關(guān)行政職能部門的認(rèn)定結(jié)論作為民事案件認(rèn)定事實的依據(jù)，需要依據(jù)相關(guān)民事法律法規(guī)進(jìn)行分析認(rèn)定。再比如，有的認(rèn)為開發(fā)商實際交付的房屋與樣板房不一致，購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任；也有的認(rèn)為樣板房屬于商業(yè)廣告范疇，屬于要約邀請，即便“貨不對板”也不支持要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

如南昌市新建區(qū)人民法院審理的張某等36名原告與某地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案，原告以實際交付的房屋的結(jié)構(gòu)及裝修與樣板房不一致、某地產(chǎn)公司存在虛假宣傳為由訴至法院，案件承辦人擔(dān)心案件被大量發(fā)回或改判，先行判決一起案件并等待二審判決意見，其余35起案件進(jìn)行中止處理，致使該批案件審限冗長。

擦亮雙眼謹(jǐn)防虛假宣傳陷阱

南昌市新建區(qū)人民法院民商事法官表示，商品房虛假宣傳是指為某種目的，以虛構(gòu)事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的含有不真實的內(nèi)容，或?qū)V告的主要事實表述不完整，欺騙和誤導(dǎo)公眾的廣告。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)欺詐和虛假宣傳的“套路”多，有的樓盤形象宣傳與實際不相符，有的通過價格陷阱吸引購房者眼球，有的精裝房嚴(yán)重縮水，還有的配套設(shè)施虛假承諾……購房者在沒有看到現(xiàn)房的情況下，特別是涉世未深、房屋剛需的年輕群體成了受騙“重災(zāi)區(qū)”。

為此，法官建議廣大群眾在購置房產(chǎn)時，一定要擦亮雙眼，謹(jǐn)防房地產(chǎn)虛假宣傳陷阱。

保持理性積極核實。購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，就開發(fā)商承諾的相關(guān)配套設(shè)施，積極到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門查詢資料。在核實相關(guān)情況之前切莫輕易交付定金，否則一旦改變主意，難以索還定金。

審慎簽署購房合同。購房者簽署合同時應(yīng)在仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容的前提下審慎而為。涉及“精裝房”的應(yīng)查看合同中是否明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)；涉及“學(xué)區(qū)房”或者對小區(qū)的配套設(shè)施有要求時，查看是否具有保證買房一定能讓孩子就讀名校、相應(yīng)配套設(shè)施是否明確約定，以及是否載明違約賠償?shù)葍?nèi)容。

收集證據(jù)依法維權(quán)。購房者在購房過程中要注意收集開發(fā)商宣傳冊、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖等相關(guān)線上線下的宣傳資料。如合法權(quán)益受到侵害，購房者應(yīng)及時與開發(fā)商進(jìn)行交涉，或者向質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商、建委、房管局等行政部門申訴，或者向當(dāng)?shù)叵M者權(quán)益保護(hù)委員會投訴，或者向人民法院提起訴訟。

標(biāo)本兼治防范打擊虛假宣傳

住房問題關(guān)系民生，關(guān)乎民情。我國相關(guān)法律法規(guī)對房地產(chǎn)虛假宣傳始終保持“零容忍”態(tài)度。

民法典第五百條第二項規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況?！?/p>

反不正當(dāng)競爭法第二十條規(guī)定：“經(jīng)營者違反本法第八條規(guī)定對其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的，由監(jiān)督檢查部門責(zé)令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照”。

廣告法第五十五條規(guī)定：“違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由市場監(jiān)督管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款……”

然而，對資金體量巨大的開發(fā)商來說，即便依法按照百萬元的頂格罰款來執(zhí)行，虛假宣傳的法律代價，可能還不夠一套房款，開發(fā)商的綜合收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于風(fēng)險。因此，要遏制房地產(chǎn)虛假宣傳泛濫的態(tài)勢，除了完善法律法規(guī)外，還需采取健全機(jī)制、輿論引導(dǎo)、加強(qiáng)監(jiān)管、落實責(zé)任等多種舉措，形成標(biāo)本兼治、內(nèi)外兼修促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

一是健全機(jī)制。除了嚴(yán)格執(zhí)法外，還應(yīng)適當(dāng)提高懲罰力度，進(jìn)一步暢通投訴舉報機(jī)制，通過建立行業(yè)黑名單制度，在融資、拿地、預(yù)售等各方面進(jìn)行嚴(yán)格限制等舉措，以及引入退房和索賠的雙重懲罰等措施，提升其違法代價，確?！氨＝粯?、穩(wěn)民生”政策的貫徹落實。

二是輿論引導(dǎo)。通過典型案例、庭審公開、送法進(jìn)社區(qū)等活動，加大對廣告法等法律法規(guī)的宣傳力度。一方面，提醒開發(fā)商一定要按照相關(guān)法律法規(guī)開展廣告宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)廣告從業(yè)者的法律觀念；另一方面，提升購房者證據(jù)意識和訴訟能力，引導(dǎo)其通過向市場監(jiān)督局舉報或訴訟途徑依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

三是加強(qiáng)監(jiān)管。要堅持集中專項整治和日常監(jiān)管相結(jié)合，堅持規(guī)范管理和嚴(yán)格督查相結(jié)合，加大對含有夸大宣傳、虛假違法內(nèi)容、絕對化用語及引人誤解的房地產(chǎn)廣告的查處力度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為始終保持零容忍，通過專項檢查和隨機(jī)抽查相結(jié)合，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，凈化市場環(huán)境。

四是落實責(zé)任。對房地產(chǎn)虛假宣傳行為要真查真打、嚴(yán)查嚴(yán)打、狠查狠打，要敢于碰釘子，敢于硬碰硬，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，決不姑息、決不手軟，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。