記者調查公攤面積是否取消之爭（副題）

見習記者 孫天驕 法治日報記者 趙麗

(資料圖)

住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業(yè)，關系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關系社會和諧穩(wěn)定。

因此，與住房相關的話題熱度始終居高不下，如是否取消公攤面積制度、預售制該取消還是規(guī)范、精裝修房屋質量問題、小區(qū)公共場地用途被改變等。每一個與住房相關的問題，都牽動著老百姓的神經(jīng)。

為進一步推動住房保障工作，探索多元治理體系，法治經(jīng)緯版從今天起開設“住房權益·法治守護”專欄，刊發(fā)系列調查報道，敬請關注。

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

山東省青島市市民李黎（化名）原本應該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權一年多來，她始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”

李黎的困惑在很多購房者心中都存在。

《法治日報》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對于購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬于自己的公共空間買單的不適感。同時，普通購房人很難準確計算公攤面積和套內面積大小，只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，讓不少人擔心存在“消費暗區(qū)”，比如公攤面積被包含在總面積內，意味著后續(xù)的物業(yè)費、供暖費等費用同樣包含了公攤部分的費用。

在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么？目前形勢下是否能夠取消？是否有可替代或進一步完善的方案？圍繞這些問題，記者展開了調查采訪。

外墻一半計入套內 購房者被術語繞暈

2018年4月，李黎全款購入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。買房時，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對公攤面積格外關注，反復向銷售人員咨詢了關于公攤面積的一些問題。

據(jù)李黎回憶，當時銷售人員告訴她，因為小區(qū)樓棟屬于超高層建筑，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達到31%，但實際收房時可能比這個數(shù)值小。

李黎向記者出示的購房合同內容顯示：總價值120余萬元的110.25平方米的套三房屋，套內建筑面積為75.24平方米，公用分攤建筑面積為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而，2021年9月，準備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現(xiàn)，實際套內僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。

李黎后續(xù)向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內建筑面積?！皩⒔?米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內建筑面積。但是開發(fā)商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內建筑面積’等概念，各種專業(yè)術語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內面積這么小?！?/p>

直到依法維權時，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買?！崩罾枵f。

和李黎同小區(qū)的姚女士購入一套復式上下樓160平方米的房子，結果到手的套內面積只有90平方米左右。

“難道我們就只能認栽嗎？”李黎說，為公攤面積花的錢不只是買房時，之后的物業(yè)費、供暖費等都要繼續(xù)買單，這些“消費暗區(qū)”的存在讓人很不滿。

公攤面積由來已久 已成購房顧慮之一

公攤面積制度在我國存在已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）就規(guī)定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內建筑面積（實得建筑面積）及應合理分攤的公用建筑面積。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

那么，到底什么是公攤面積？其因何而存在？

據(jù)河南省律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源于中國香港。為了擴大市場，降低購房門檻，香港房地產(chǎn)商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權以建筑面積的方式，按比例分配給了所有的住戶，購房者購買的是建筑面積?？鄢娞菥?、大堂、樓梯間、共用墻體等占地面積，剩余的才是購房者套內使用面積，公攤制度由此而來。

“根據(jù)相關規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積?！北本┦锌颠_律師事務所高級合伙人孟麗娜說。

記者近日采訪多名房屋中介、購房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買賣的一個重要影響因素。

今年準備在北京買房的張力，一個月內看了80多套房，從最初對公攤面積不怎么了解，到現(xiàn)在已經(jīng)把公攤面積作為重要參考指標。

“公攤面積、套內面積并不只是一個簡單的數(shù)字?！睆埩Y合自己的看房經(jīng)歷總結道，2000年是個分界點，2000年以前的老房子尤其是公房，公攤率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公攤率達到25%甚至30%。

他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面積55平方米，套內面積46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面積63平方米，套內面積卻只有45平方米。

“花那么多錢買的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢都落不到自己的房子上，我很難接受?！睆埩φf。

來自北京市海淀區(qū)的戴女士提出，除非是完全沒有選擇的情況下，否則公攤面積占比超過20%的房子，她絕對不會考慮，因為“不希望自己辛辛苦苦掙的錢被看不見摸不著的公攤分走了”。

在山西省太原市從事房屋中介的王初原也發(fā)現(xiàn)，越來越多的人開始在意公攤面積的數(shù)值和占比率?！安簧儋彿空邔珨偯娣e有嚴格要求，必須低于某個范圍，否則不管房子再好，他們也不會接受。甚至有人根本不認公攤面積，認為房子多大面積就應該是多大，實際收房時發(fā)現(xiàn)面積不夠就認為是我們欺騙了消費者?！?/p>

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費并無不合理之處，并且從購房者的角度來看，可能也不愿意共有部分（所有權）繼續(xù)留在開發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。

“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價里包括了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最后的總價二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區(qū)分只在于哪一種能夠更有效率地把相關信息告知消費者。”樓建波說，如果這兩個價格不一樣，開發(fā)商就涉嫌欺詐，“問題不在于公攤本身，而在于要統(tǒng)一計價方式”。

事關小區(qū)業(yè)主權利 實踐中易引發(fā)爭議

在王初原看來，客戶買房子，自然希望自己買的房子大點，公攤小點。而且商品房公攤較小的開發(fā)商，也會以此為營銷噱頭，吸引更多購房者前來購買?！按蠹腋敢赓I公攤小的房子。這是站在客戶出錢買房的角度看的，而對于開發(fā)商而言，如何縮小公攤面積呢？比如縮減樓道寬度，采用較小的電梯間，沒有寬敞的門廳，一梯多戶等，但是這勢必會降低業(yè)主的居住舒適性。”

據(jù)孟麗娜介紹，現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建筑的規(guī)劃設計是否合理以及房屋的配套設施多少有關。

“一般多層住宅的公攤面積約在10％至13％；18層以下的板式住宅公攤約在13％至15％，點式的樓盤公攤大多在15％至17％，而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量增多，公攤通常都在25％左右?！泵消惸日f。

在孟麗娜看來，在建筑面積確定的情況下，公攤面積小意味著購房人買房更加經(jīng)濟實用。但并不是公攤面積越小越好，因為公攤面積太小，小區(qū)整體舒適度會降低，很多的低公攤都是以犧牲小區(qū)品質為代價的。公攤面積大的小區(qū)大多是高品質樓盤，公攤面積越大可能意味著電梯更寬敞、公共區(qū)域更廣，整個小區(qū)也上檔次。

公攤面積除了可能影響舒適度、購房時增加支出以外，后續(xù)入住后其存在同樣與業(yè)主利益息息相關。

王初原介紹說，以太原為例，房屋成交時，合同上的成交價是以包含公攤的總面積計算，而房屋總面積會直接影響物業(yè)費、采暖費等的計算。業(yè)主在購買房屋時承擔的公攤面積費用，包含門廳、過道、電梯以及外墻一半的厚度，但在實際中，業(yè)主很難因為承擔了公攤面積的費用而對這些地方主張權利。

在孟麗娜看來，一直以來，公攤面積被包含在物業(yè)費、暖氣費、精裝費用內，一定程度上給購房人帶來了額外的負擔。如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說了算，購房人無從知曉，造成了信息不對等。

“《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人對其享有權利，承擔責任。因此，分攤的共有建筑面積部分由分攤的購房人共有。實踐中，如發(fā)生權屬不清的問題，可由相關共有人或委托業(yè)主委員會結合規(guī)劃圖紙、分攤部位約定等，及時主張共有權?！泵消惸日f。

在何紅藝看來，現(xiàn)實中公攤面積的存在導致維權難的情況，主要涉及業(yè)主如何實現(xiàn)共有權利的問題。根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。而業(yè)主之間難以達成合意，是造成維權困難的主要原因。

她還提到，實踐中還存在利用公攤部分營利的情況，如公攤面積上設置廣告、車位等帶來的營利收入，如何分配的問題。按照民法典相關規(guī)定，業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。但在現(xiàn)實中，施行情況并不理想。

北京市房地產(chǎn)法學會常務理事、海潤天睿律師事務所合伙人包華則提出，今后如果開征房產(chǎn)稅，公攤面積制度可能面臨更大的質疑。

取消公攤尚有難度 亟須完善相關規(guī)定

爭議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來越大。今年全國“兩會”期間，全國政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

作為深受其害的購房者，李黎直言，公攤面積制度對購房者是不公平的，這是一種不透明的消費。消費者一旦出現(xiàn)關于公攤的糾紛時很難通過實測手段來確定交房時的準確公攤，主要是“公共部位面積”很難測算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價上漲了，我也希望能夠明明白白消費，買了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。

那么，取消公攤面積制度當下具備可行性嗎？

在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應體現(xiàn)分攤的共有建筑面積。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。

“一律取消公攤面積，入住后對公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任均是現(xiàn)實問題，如果購房人個人無力管理，則將影響小區(qū)的整體品質及全體業(yè)主的權益。”孟麗娜說。

首都經(jīng)濟貿易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國的住房面積計量、房產(chǎn)證、不動產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房價、物業(yè)費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業(yè)費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。

在包華看來，取消公攤并不難，但用什么替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測繪報告中沒有房屋使用面積的數(shù)據(jù)，如希望用使用面積作為計價、計費、計稅的依據(jù)，就需要對已有房屋補測該數(shù)據(jù)?！肮们也徽撌欠裼凶銐虻娜耸滞瓿蛇@項工作，僅就已經(jīng)裝修、改造的房屋如何認定使用面積就是一件非常復雜和棘手的事情?！?/p>

記者注意到，重慶市人大常委會曾以地方法規(guī)的形式，對商品房的計價方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內建筑面積作為計價的依據(jù)，商品房買賣合同及商品房的產(chǎn)權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰。

“重慶市的先行做法意味著取消公攤面積制度其實有可行性，基于舒適度和套內面積綜合考量，開發(fā)商可以將成本分攤入套內面積，在后期不應再計算?！焙渭t藝說。

多名受訪專家認為，在是否應該取消公攤面積制度的問題上暫時難以達成統(tǒng)一，但目前可以從政策層面對公攤面積制度進行完善。

針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關測繪規(guī)范，對公攤比例出臺指導意見，要求測繪單位提高測繪成果質量，暢通錯誤追究機制。在售房時，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓處公開測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的咨詢，減少因分攤面積問題產(chǎn)生購房爭議。同時，在商品房買賣合同中進一步完善相關約定，明確約定分攤面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責任的承擔，從而保障購房人的合法權益。

“公眾之所以對此格外關心，不僅因為面積代表生活是否便利，更代表財產(chǎn)權益的份額和金額?！卑A建議，房屋買賣按使用面積計價，或按套總價交易，不按面積單價交易，可以一定程度上緩解公攤面積制度引發(fā)的爭議。