每日簡訊：兒借母名貸款買房 房屋斷供母親擔(dān)責(zé)
【資料圖】
法治日報(bào)記者 黃輝 通訊員 陶然
兒子由于銀行征信不良不能辦理貸款，遂以母親的名義購房，此后房屋貸款斷供，母親是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任？近日，江西省南昌市第二金融法庭審理了這起金融借款合同糾紛案，法院以合同相對性為由，依法判令解除某銀行與秦某之間的《個(gè)人借款合同》；秦某返還某銀行借款本金154.5萬元及利息、罰息等；某開發(fā)商對上述借款本息承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。
秦某與李某系母子關(guān)系。李某因銀行征信不良不能辦理銀行貸款，在征得其母親秦某的同意后，決定以秦某的名義辦理購房以及銀行貸款手續(xù)，李某實(shí)際返還銀行按揭款項(xiàng)。2016年7月，某銀行與秦某、某開發(fā)商簽訂《個(gè)人借款合同》，約定：借款金額174萬元，貸款期限為240個(gè)月，貸款用途為購買案涉房產(chǎn)。借款人如未按時(shí)足額償還任意一筆貸款本息，銀行有權(quán)停止發(fā)放貸款，宣布本合同項(xiàng)下已發(fā)放貸款提前到期。某開發(fā)商自愿提供階段性連帶責(zé)任保證，并由秦某以案涉房屋為上述借款提供抵押擔(dān)保，但未辦理抵押登記手續(xù)。
起初李某均能按月返還銀行貸款，后因生意不景氣，資金日益緊張，導(dǎo)致房貸多次逾期。某銀行清收未果，雙方由此涉訴。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，名義借款人與借款的實(shí)際使用人不一致的，應(yīng)當(dāng)按照合同相對性原則，以名義借款人秦某為訴訟當(dāng)事人，并由其承擔(dān)還款義務(wù)。秦某多次逾期支付房屋按揭貸款，已經(jīng)構(gòu)成違約，某銀行據(jù)此訴請解除《個(gè)人借款合同》，并要求秦某提前歸還全部借款本息，于法有據(jù)，予以支持；截至起訴時(shí)，秦某尚欠借款本金154.5萬元及利息、罰息等，亦予以確認(rèn)。某開發(fā)商作為階段性保證人，原告要求其承擔(dān)保證責(zé)任，符合法律規(guī)定，予以支持。擔(dān)保人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)在承擔(dān)擔(dān)保范圍內(nèi)向債務(wù)人追償。
據(jù)此，法院依法作出如上判決。
借名買房存風(fēng)險(xiǎn)需多防范
法官庭后表示，借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并將房屋所有權(quán)登記在他人名下，但約定實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益的行為。借名買房由來已久，不少人明知存在風(fēng)險(xiǎn)，仍敢于冒險(xiǎn)，個(gè)中原因復(fù)雜多樣。
實(shí)踐中，購房者或是因自身資信不良，不能按照正常程序在銀行辦理購房按揭業(yè)務(wù),進(jìn)而采取借他人（多為親屬）名義在銀行獲取貸款，通過借名貸款達(dá)到借名買房的目的；或是為了規(guī)避房地產(chǎn)限購政策，希望通過采取借名買房的方式獲取購房資格；或是為了享受某種優(yōu)惠或便利，在不具有購買保障性住房的人利用政策漏洞，私下操作，利用他人購買保障性住房的資格，通過借名買房享受優(yōu)惠購房的待遇。此外，還有人出于某種不正當(dāng)目的，通過借名買房隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)，甚至出于洗錢等非法目的，與出名人簽訂借名買房合同，從而達(dá)到違法犯罪目的。
“借名買房風(fēng)險(xiǎn)巨大，應(yīng)審慎為之、多加防范。”經(jīng)辦法官表示，由于房屋的實(shí)際出資人與登記所有權(quán)人不一致，借名買房行為發(fā)生后，伴隨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，借名人與出名人之間產(chǎn)生糾紛的情況屢見不鮮，導(dǎo)致借名買房糾紛頻發(fā)。
對出名人而言，如果購房需要的是出名人的資格、條件以享受優(yōu)惠或者購房、貸款資格，出名人再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會以及自身購房、貸款的資格將被占用，影響將來購房或貸款；如果非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，房屋斷供后，銀行可能根據(jù)合同相對性原則，將出名人訴至法院，要求償還剩余借款本息，個(gè)人征信也將產(chǎn)生不良記錄，甚至導(dǎo)致出名人的其他財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行。
對借名人而言，出名人有可能不認(rèn)可“借名”事實(shí)、不配合辦理過戶，也有可能基于公示公信原則擅自處分房屋，如無法證明借名購房事實(shí)的存在，借名人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致“錢房兩空”；如果所購房屋為保障性住房，借名人實(shí)際上并不符合購房條件，即使出名人認(rèn)可借名購房事實(shí)，借名人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。
對金融機(jī)構(gòu)而言，借名貸款和借名買房容易造成銀行風(fēng)控機(jī)制失靈，擾亂了正常的金融秩序，給貸款安全帶來了極大的隱患。
法官提醒廣大購房者，借名買房看似美好，實(shí)際上暗藏許多不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，最終可能導(dǎo)致房、錢兩失，必須加以防范。購房者務(wù)必增強(qiáng)遵法守法意識，恪守誠實(shí)守信原則，充分考慮借名買房會給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失，對借名買房堅(jiān)決說“不”，千萬不要為貪圖眼前利益或出于其他考量，而輕易采用借名買房這種方式，使得自己陷入法律風(fēng)險(xiǎn)之中，最終導(dǎo)致得不償失。同時(shí)，對已經(jīng)通過借名買房方式購房的購房者，應(yīng)當(dāng)提高證據(jù)意識和舉證能力，注意留存房款支付憑證、銀行流水及相關(guān)協(xié)議等證據(jù)，如果發(fā)生糾紛，可以憑書面證據(jù)通過法律途徑妥善維護(hù)自己的權(quán)利。
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