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購房時，學區(qū)、地鐵交通、配套醫(yī)院等設(shè)施會吸引很多消費者眼球。購買了“學區(qū)房”卻無法兌現(xiàn)承諾，消費者如何維權(quán)？維權(quán)能成功嗎？

購房人

地產(chǎn)公司存在虛假銷售，應(yīng)賠償房價下跌損失

王某（乙方）與某地產(chǎn)公司（甲方）于2018年5月30日簽訂一份《商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的XX號樓XX號商品房，用途為住宅。合同簽訂后，王某依約向某地產(chǎn)公司支付了房款。王某于2020年9月30日接收房屋。

王某表示，某地產(chǎn)公司在售樓過程中，重點宣傳了XX或XX九年一貫制中小學校。這所小學是重點小區(qū)，對合同的訂立和房屋價格有重大影響，也是吸引自己簽訂涉案房屋買賣合同的重要因素。

在2020年4月8日，商品房所在轄區(qū)內(nèi)教育局出具一份《情況說明》，明確王某購買的小區(qū)并不屬于其所宣傳的XX小學片內(nèi)，而是屬于另外一所普通小學的區(qū)片。王某認為，某地產(chǎn)公司在售樓過程中存在虛假宣傳，宣傳承諾事項未兌現(xiàn)，且小區(qū)樓盤因地產(chǎn)公司的虛假宣傳導(dǎo)致房價下跌，該公司應(yīng)賠償損失。

據(jù)此，王某將某地產(chǎn)公司訴至法院，提出40余萬元的違約損害賠償，并提交了相關(guān)證據(jù)材料。

地產(chǎn)公司

售樓人員并未作出“學區(qū)房”承諾，售樓合同及補充協(xié)議明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)

訴訟過程中，某地產(chǎn)公司向法院提交了王某簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件。其中，該合同附件六補充協(xié)議第1條約定：“對于商品房買賣合同訂立以及對于商品房價格有重大影響的因素，買賣雙方均已在商品房買賣合同及補充協(xié)議中進行約定，不存在遺漏情況，因此，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)責任以《商品房買賣合同》及本補充協(xié)議的約定為準，凡在簽約前買賣雙方任何一方通過口頭、書面、實物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等）所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣人的售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門的批準文件為準……”。補充協(xié)議第30條第（2）項約定，“出賣人對規(guī)劃建設(shè)范圍之外的環(huán)境、公共設(shè)施、道路交通等的說明或介紹，僅為買受人提供參考信息，不構(gòu)成出賣人的允諾”。上述內(nèi)容字體均加黑并標注下劃線。

此外，某地產(chǎn)公司表示，在王某與某地產(chǎn)公司雙方簽約前，2018年5月27日，王某簽署一份由某地產(chǎn)公司出具的《教育設(shè)施不確定信息告知書》，該告知書對社區(qū)與教育設(shè)施對應(yīng)關(guān)系、辦學主體與辦學性質(zhì)、招生規(guī)模與容量、教學質(zhì)量與收費標準、規(guī)劃、建設(shè)與開學時間、個體因素、信息來源及更新等方面進行告知，某地產(chǎn)公司亦明確在簽署本項目《認購書》前已完整閱讀該告知書相關(guān)信息，并對不確定信息完全理解。

某地產(chǎn)公司表示，銷售人員在售樓過程中也未作出任何明確主動的承諾，公司不存在虛假宣傳的事實?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。”該條款對廣告的范圍有明確的界定，而王某的證據(jù)大多為所謂銷售人員或其他人員的宣傳及介紹，該載體明顯不符合該司法解釋第三條規(guī)定的廣告的種類，不能視為要約并進而構(gòu)成合同內(nèi)容。因此，公司在售樓過程中并不存在虛假宣傳。

一審

合同內(nèi)容未有配備學校的約定，不能認定某地產(chǎn)公司存在虛假宣傳

法院認為，本案雙方的爭議焦點為某地產(chǎn)公司是否作出了涉訴小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)配備XX或XX九年一貫制中小學校的承諾。

教育設(shè)施規(guī)劃建設(shè)、學區(qū)的劃分屬于政府相關(guān)主管部門的職責范圍，房地產(chǎn)開發(fā)商不能左右當?shù)卣囊?guī)劃。法院認為，購買學區(qū)房，不能盲目根據(jù)廣告、宣傳，首先應(yīng)了解相關(guān)政策，如果購房人認為學區(qū)是其決定購房的重要因素，應(yīng)當在購房時與開發(fā)商單獨約定相關(guān)條款及違約責任，將廣告明示的事項寫入合同中。王某與某地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，系雙方當事人真實意思表示，相關(guān)內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效。在補充協(xié)議中約定“對于商品房買賣合同訂立以及對于商品房價格有重大影響的因素，買賣雙方均已在商品房買賣合同及補充協(xié)議中進行約定，不存在遺漏情況。因此，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)責任以《商品房買賣合同》及本補充協(xié)議的約定為準，凡在簽約前買賣雙方任何一方通過口頭、書面、實物及其他形式（包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等）所表述和提供信息不再作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。出賣人的售樓書、售樓廣告中的資料、數(shù)據(jù)以政府部門的批準文件為準……”。然而，這些在該合同中并未有配備。

王某提供的證據(jù)不足以證實某地產(chǎn)公司作出相應(yīng)具體承諾，故法院對王某之主張不予采信?，F(xiàn)王某以某地產(chǎn)公司存在涉訴小區(qū)內(nèi)配備XX或XX九年一貫制中小學校的宣傳承諾事項未兌現(xiàn)為由要求某地產(chǎn)公司賠償損失，但某地產(chǎn)公司對此不予認可，王某提交的證據(jù)不足以證實其主張的上述因素對其簽訂合同購買房屋產(chǎn)生重大影響，為唯一或直接影響其決定是否購買的關(guān)鍵因素，且即使是為學區(qū)房而出資購買涉訴房產(chǎn)，因決定房屋價格的因素很多包括小區(qū)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)配套、周邊的公共資源等，王某也不能證明對此宣傳支付了高額的對價。故王某的訴訟請求，無事實及法律依據(jù)，法院不予支持。據(jù)此，法院一審駁回了王某的訴求。

王某不服，提起上訴。

上訴

購房合同格式條款顯失公平，損害了購房者的合法權(quán)益

王某認為，一審判決認定的事實中，大部分內(nèi)容為某地產(chǎn)公司基于優(yōu)勢地位提供的格式條款，而該格式條款對雙方之間的權(quán)利義務(wù)極不公平，損害了自己的合法權(quán)益。某地產(chǎn)公司在售樓過程中重點宣傳XX或XX九年一貫制中小學校，對合同的訂立和房屋價格有重大影響，而在簽訂合同時，制定上述宣傳內(nèi)容不作為雙方權(quán)利義務(wù)的格式條款，對購房人極不公平。且某地產(chǎn)公司未舉證證明在簽約過程中對自己盡到了提示或說明義務(wù)，故合同的相關(guān)條款不成為合同內(nèi)容。

王某表示，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。本案爭議焦點涉及我國法律、司法解釋有關(guān)格式條款如何處理、商品房出賣人就相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的效力如何認定、締約過失責任如何承擔的規(guī)定，一審判決未適用上述規(guī)定，導(dǎo)致判決結(jié)果沒有合理依據(jù)。

二審中，某地產(chǎn)公司提交了一份當?shù)厥袌霰O(jiān)督管理局于2021年7月19日作出的行政處罰決定書，該處罰決定書載明：“結(jié)合調(diào)查結(jié)果認定，無證據(jù)證明當事人在該項目的宣傳中存在入駐XX、XX等名校的宣傳行為。”執(zhí)法人員通過對銷售人員的詢問調(diào)查查明：“銷售人員齊某、張某、曹某三人稱未曾向業(yè)主提及XX或XX九年一貫的學校，劉某、賈某、王某三人在口述介紹該項目的教育配套設(shè)施過程中，有九年一貫制學校，并介紹可能是XX、XX等名校入駐等情況，并不確定是哪一所，并且他們第三方銷售人員只是將有意向購買商品房的客戶帶領(lǐng)至售樓處，然后由售樓處的自有銷售人員對項目的具體情況進行講解和最終的簽訂合同事宜，第三方銷售人員不參與客戶到售樓處后的其他事項?！?/P>

對于此份證據(jù)，法院認為，對于處罰決定書的真實性應(yīng)予以確認，對于調(diào)查的過程及認定的事實予以參考。

二審中，王某就案涉項目及鄰近項目申報價變動情況，向本院申請調(diào)查令，用以證明在涉案項目確定無法配備XX或XX九年一貫制學校后價格出現(xiàn)較大幅度下降，給王某造成了巨大的損失。

根據(jù)調(diào)取的信息顯示，總體看，案涉項目的申報價自2018年至2020年呈下行趨勢，但2021年的申報價較2020年又出現(xiàn)一定程度的上漲。

對此，某地產(chǎn)公司表示，房屋價格浮動系市場因素導(dǎo)致，與王某主張的虛假宣傳沒有任何關(guān)系。

二審

購房人提交的相關(guān)證據(jù)，不足以證實某地產(chǎn)公司存在違約行為

二審法院認為，本案的爭議焦點為：某地產(chǎn)公司是否作出過涉案項目配備XX或XX九年一貫制學校的承諾及該公司是否存在違約行為。

關(guān)于某地產(chǎn)公司是否存在違約行為。雙方簽訂的《商品房買賣合同》中并未就涉案項目內(nèi)配備XX或XX九年一貫制學校進行明確約定，王某主張某地產(chǎn)公司在合同之外作出過涉案小區(qū)內(nèi)配備XX或XX九年一貫制學校的說明和允諾，但其提供的證據(jù)不足以證明被上訴人曾通過廣告、宣傳資料等方式向上訴人明確作出過該小區(qū)必定配備XX或XX九年一貫制學校的說明和允諾。在某地產(chǎn)公司公眾號的宣傳中，該公眾號中僅出現(xiàn)“九年一貫制小學”字樣，并未明確指出該學校位置在地塊內(nèi)還是地塊外，也未明確是否系其引進，更未直接宣傳是XX或XX的九年一貫制學校。關(guān)于銷售人員銷售過程中是否有承諾XX、XX九年一貫制學校的事實，王某提供了與銷售人員的聊天記錄，擬證明銷售人員在銷售過程中承諾會配備XX或XX九年一貫制學校，一方面，該允諾本身并非確定的承諾，大多是“在談”“有可能”“如果”“一旦”“預(yù)計”“盡量引進”等字眼，未明確表明涉案項目一定會配備XX或XX九年一貫制學校；另一方面，作出該承諾的大都是第三方銷售公司的銷售人員，而根據(jù)行政處罰調(diào)查過程中第三方銷售人員的陳述，第三方銷售公司只是將客戶帶領(lǐng)到售樓處，具體的銷售講解工作及簽訂合同事宜，第三方銷售人員并不參與。現(xiàn)并無證據(jù)證明某地產(chǎn)公司的銷售人員在樓盤講解過程中及簽訂合同環(huán)節(jié)明確做出了配備XX或XX九年一貫制學校的承諾。據(jù)此，法院認為，王某提供了較多證據(jù)擬證明某地產(chǎn)公司做出過涉案項目配備XX或XX九年一貫制學校的允諾，但以上證據(jù)尚不足以認定該地產(chǎn)公司在銷售過程中明確作出過該承諾。

其次，關(guān)于涉案項目是否對房屋價格存在影響問題。在王某已簽署《教育設(shè)施不確定告知書》的情形下，如學區(qū)系影響其購買該房屋的重要因素，王某應(yīng)與開發(fā)商對此進行特別約定；王某亦未提供充足證據(jù)證明學區(qū)為唯一或直接影響其購房的關(guān)鍵因素及對房屋價格的確定有重大影響。此外，王某提供的涉案項目的申報價信息，擬證明學區(qū)承諾未兌現(xiàn)導(dǎo)致涉案項目房價大幅下降，但房價下降受多方因素影響，王某未舉證證明系因?qū)W區(qū)因素導(dǎo)致房價下降，且從調(diào)取申報價來看，2021年的申報價又有了一定程度的上漲，故不能證明房價波動系由學區(qū)因素導(dǎo)致。因此，王某雖主張相應(yīng)損失，但并未對其實際損失情況及該損失與其主張的學區(qū)因素之間的因果關(guān)系進行充分舉證。

就本案的案由和法律適用問題，王某主張某地產(chǎn)公司提供涉案項目內(nèi)規(guī)劃有“九年一貫制”學校的虛假情況，給其造成損失，認為本案的案由應(yīng)增加締約過失責任糾紛，應(yīng)同時適用有關(guān)締約過失責任糾紛的法律規(guī)定處理本案。締約過失責任是當事人違反先合同義務(wù)應(yīng)依法承擔的民事責任。根據(jù)規(guī)定，當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當承擔賠償責任：1.假借訂立合同，惡意進行磋商；2.故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；3.有其他違背誠信原則的行為。如前所述，某地產(chǎn)公司并未作出過涉案項目配備XX或XX九年一貫制學校的承諾。也即，被上訴人不存在因違反先合同義務(wù)而應(yīng)承擔締約過失責任的行為，一審法院按照商品房預(yù)售合同糾紛審理本案，并無不當。

二審法院認為，王某的上訴主張并不能成立，判決駁回上訴，維持原判。

評析

我省已明確嚴禁以學區(qū)房等名義炒作房價，購買“學區(qū)房”等需審慎考慮

實踐中，因開發(fā)商以重點學校、醫(yī)院、地鐵等噱頭售賣商品房引發(fā)的糾紛屢見不鮮。其中，由以學區(qū)房引發(fā)的糾紛最為明顯，但勝訴者很少。究其原因，在于開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同中都會避免出現(xiàn)關(guān)于學區(qū)、配套醫(yī)院等字眼。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

購房者按照此條司法解釋維權(quán)時，需留意保存確定的證據(jù)，即開發(fā)商在宣傳廣告中的確切承諾。如果開發(fā)商的廣告和宣傳資料中的承諾具體確定，而且對合同訂立以及房屋價格有重大影響，應(yīng)當視為是合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)該承擔違約責任。“可能”“正在建設(shè)”等宣傳內(nèi)容可能會成為購房者維權(quán)路上的“絆腳石”。在實際購房時，購房者若對是否學區(qū)房特別重視，應(yīng)當仔細閱讀房屋買賣合同，查看其中是否有關(guān)于房屋屬于學區(qū)范圍內(nèi)的特別約定，如果沒有可以與開發(fā)商協(xié)商簽訂補充合同，特別約定該房屋屬于學區(qū)范圍內(nèi)并約定違約責任。若開發(fā)商不愿意與購房者簽訂補充合同，購房者應(yīng)當自行斟酌是否還需要購買該房屋。

在我省，石家莊市曾對該市房企、中介、廣告經(jīng)營等單位進行集中培訓(xùn)，重點解決涉及“學區(qū)房”“投資升值”“面積”及“位置”等虛假違法廣告宣傳問題，減少房地產(chǎn)虛假違法廣告頻發(fā)亂象。省住建廳也曾就房地產(chǎn)開發(fā)項目全流程監(jiān)管發(fā)布相關(guān)文件，規(guī)范商品房交易行為。

（據(jù)河北工人報消息 河北工人報記者哈欣）