業(yè)委會自行操作車庫公共區(qū)域被出租 業(yè)主:我們不知情
法院：業(yè)委會程序上違規(guī)，還侵犯了業(yè)主權益（副題）
廈門日訊（記者 譚心怡 通訊員 海法宣）許多老舊小區(qū)早年的停車規(guī)劃現(xiàn)已無法滿足停車需要。為緩解停車難題，各小區(qū)紛紛“出招”，有的措施確實產(chǎn)生了良好效果，但也有的措施侵犯到了業(yè)主的共同決定、共同管理權利。近日，海滄法院發(fā)布一起相關案件。
住得好小區(qū)建于2007年，小區(qū)規(guī)劃有地面、地下停車位近200個，卻登記有固定車輛800余輛。針對停車難題，小區(qū)物業(yè)向業(yè)委會提出建議:地下車庫除了已規(guī)劃的業(yè)主專有車位外，仍有空閑的公共區(qū)域部分，可將此部分空間重新整合規(guī)劃車位出租，租金正好可用于修補地下車庫路面破損。業(yè)委會召開全體委員會議討論通過該提議。
不久，住得好小區(qū)地下車庫公共部分重新規(guī)劃出5個車位，業(yè)委會張貼公告說明車位出租及車庫維修事宜。公告發(fā)出6天后，業(yè)委會通知物業(yè):某5輛車經(jīng)業(yè)委會同意將租用車庫新規(guī)劃車位，每月租金300元，按要求開通車庫通行權限。很快，事情就引起了部分業(yè)主的注意。他們認為業(yè)委會未征詢業(yè)主意見私自出租地下車庫公共位置，屬于違法出租，責令業(yè)委會改正。因與業(yè)委會交涉、向社區(qū)反映未果，業(yè)主們起訴至法院，要求撤銷業(yè)委會出租地下車庫公共位置的決定。
法院審理認為，地下車庫除業(yè)主專有的停車位外，還包括通行道路、消防照明設施、設備間、避難層等，屬于建筑物區(qū)分所有權中的共有部分，業(yè)委會的出租行為是改變共有部分用途并用于從事經(jīng)營活動。根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動應由業(yè)主共同決定。僅經(jīng)業(yè)委會討論通過該事項在程序上違反了法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的程序性權益。
不僅如此，此做法還涉及如相鄰車位停車空間縮小、地下車庫通行道路變窄、業(yè)主公攤面積是否應扣除重新規(guī)劃車位面積等問題，侵犯了業(yè)主的財產(chǎn)權益、車庫使用權等實體性權益。根據(jù)《民法典》第280條，業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，法院判決撤銷業(yè)委會出租地下車庫公共位置的決定。
【法官提醒】
業(yè)委會應維護業(yè)主權益
《民法典》第278條將改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動納入了業(yè)主共同管理事項的范圍。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為業(yè)主自治管理機構，應當依法依規(guī)履行職責，維護全體業(yè)主的權益。小區(qū)業(yè)主認為業(yè)主大會或業(yè)委會作出的決定侵害其合法權益的，也可以通過與業(yè)委會溝通、向社區(qū)反映、向法院提起業(yè)主撤銷權之訴等方式維護自己的合法權益。
