近期，樓市政策暖風(fēng)頻吹，沉寂多年的地產(chǎn)板塊再被點(diǎn)燃，但堅(jiān)守至今的基金經(jīng)理卻已寥寥無(wú)幾。

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據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年二季度末，全市場(chǎng)地產(chǎn)倉(cāng)位超過(guò)20%的基金僅有21只，去掉行業(yè)指數(shù)基金和行業(yè)主題基金后，僅剩13只，多集中在永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長(zhǎng)城韓文強(qiáng)等不足10位基金經(jīng)理旗下產(chǎn)品上。

作為地產(chǎn)板塊的守望者，他們有的經(jīng)歷了長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)低迷，有的頂著主流賽道的壓力逆市加倉(cāng)，或是基于地產(chǎn)行業(yè)剩者為王的邏輯，或是因?yàn)閷?duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策優(yōu)化的期許。

基金經(jīng)理陸續(xù)遠(yuǎn)離地產(chǎn)

回顧市場(chǎng)的起起伏伏，地產(chǎn)板塊迎來(lái)送往了太多基金經(jīng)理，僅近兩三年就數(shù)不勝數(shù)。

2021年2月，高歌猛進(jìn)了兩年的白酒醫(yī)藥開(kāi)始大幅殺跌，金融地產(chǎn)躍躍欲試，與此同時(shí)，董承非的一份關(guān)于“不關(guān)注白酒和新能源，不斷加倉(cāng)地產(chǎn)”的會(huì)議紀(jì)要迅速走紅，帶動(dòng)地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)走高，2021年2月25日，萬(wàn)科A迅速漲停，保利發(fā)展大漲8%。

但隨后的2021年3月初，萬(wàn)科A走到了近五年的高點(diǎn)，董承非時(shí)隔不久后選擇了奔私。而在今年二季度的一場(chǎng)渠道路演上，董承非表示，私募需要對(duì)杠桿較大的板塊謹(jǐn)慎一些，因此沒(méi)有地產(chǎn)方面的配置。

憑借煤炭股摘得2022年主動(dòng)權(quán)益基金冠軍的黃海，曾經(jīng)也是地產(chǎn)股的堅(jiān)定擁護(hù)者。他從2016年年初就開(kāi)始超配地產(chǎn)、基建板塊，憑此平穩(wěn)度過(guò)了2016年的市場(chǎng)大跌，卻也在后續(xù)多年業(yè)績(jī)低迷，在重倉(cāng)地產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)五年后，2021年四季度，黃海的持倉(cāng)結(jié)構(gòu)開(kāi)始大幅轉(zhuǎn)向，逐漸從地產(chǎn)切換成煤炭，并憑借這一操作在2022年大放異彩。

2022年四季度，黃海進(jìn)一步減持了地產(chǎn)股，將金地集團(tuán)調(diào)出了前十大重倉(cāng)股。直至2023年二季度末，黃海的前十大重倉(cāng)股中都再無(wú)地產(chǎn)股的蹤跡。

逐漸遠(yuǎn)離地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理還有很多，東興證券研報(bào)顯示，基金重倉(cāng)股中地產(chǎn)股的占比已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度出現(xiàn)下滑，基金進(jìn)一步低配地產(chǎn)行業(yè)。截至2023年二季度末，基金重倉(cāng)股中地產(chǎn)股的持倉(cāng)總市值為455.25億元，當(dāng)季環(huán)比增速為-13.98%，基金重倉(cāng)股中地產(chǎn)股的持倉(cāng)占比為1.48%，環(huán)比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)。

地產(chǎn)板塊的守望者

在板塊持續(xù)低迷、基金紛紛撤離的趨勢(shì)下，仍然堅(jiān)守在地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理已經(jīng)寥寥無(wú)幾。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在去掉行業(yè)指數(shù)基金和行業(yè)主題基金后，全市場(chǎng)地產(chǎn)倉(cāng)位超過(guò)20%的基金僅剩13只，多由永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長(zhǎng)城韓文強(qiáng)、天治基金李申等基金經(jīng)理管理，這些基金經(jīng)理可以說(shuō)是為數(shù)不多的地產(chǎn)板塊守望者。

例如，李永興管理的永贏雙利、永贏乾元三年定開(kāi)、永贏惠添益等多只基金都重倉(cāng)地產(chǎn)板塊。以永贏惠添益為例，截至二季度末，該基金重倉(cāng)了招商蛇口、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等五只地產(chǎn)股，其中招商蛇口為第一大重倉(cāng)股，此外，該基金還重倉(cāng)了顧家家居、歐派家居等家居股，前十大重倉(cāng)股中七只都在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上。

券商中國(guó)記者進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，李永興是在2018年初開(kāi)始重倉(cāng)地產(chǎn)板塊，迄今已經(jīng)有五年多的時(shí)間，在此期間，他僅在2021年上半年對(duì)地產(chǎn)板塊進(jìn)行了清倉(cāng)，其余時(shí)間一直有地產(chǎn)倉(cāng)位。而在眾多地產(chǎn)股中，他最青睞的是保利發(fā)展，從2018年一季度至今的22個(gè)季度里，有13個(gè)季度都重倉(cāng)了保利發(fā)展。

相較于李永興，陳小鷺在地產(chǎn)上暴露的倉(cāng)位更重，他管理的工銀國(guó)家戰(zhàn)略主題基金前十大重倉(cāng)股全部為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的個(gè)股。具體來(lái)看，該基金不僅重倉(cāng)了招商蛇口、保利發(fā)展等地產(chǎn)股，顧家家居、索菲亞等家居股，而且還重倉(cāng)了東方雨虹、堅(jiān)朗五金等建材股。

不過(guò)，不同于李永興長(zhǎng)達(dá)五年的長(zhǎng)情，陳小鷺是在2021年底才開(kāi)始加倉(cāng)地產(chǎn)板塊。他在當(dāng)時(shí)表示，“針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)快速下行的壓力，我們覺(jué)得行業(yè)格局面臨變化，相比較而言更加穩(wěn)健的龍頭公司有望在未來(lái)一段時(shí)間獲得更好的市場(chǎng)空間?！贝撕笠荒甓嗟臅r(shí)間，他管理的多只基金都陸續(xù)開(kāi)始重倉(cāng)地產(chǎn)板塊。

此外，曾經(jīng)因?yàn)樵谂笥讶Α芭瓚弧钡禺a(chǎn)分析師出名的韓文強(qiáng)，也是地產(chǎn)股的守望者。他在2019年末接手景順長(zhǎng)城中國(guó)回報(bào)，隨后便對(duì)重倉(cāng)股大換血，萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等出現(xiàn)在其重倉(cāng)股名單，但此后多年，該基金因?yàn)橹貍}(cāng)地產(chǎn)持續(xù)業(yè)績(jī)低迷，韓文強(qiáng)又因“怒懟事件”被推上風(fēng)口浪尖。截至今年二季報(bào)，該基金重倉(cāng)股中仍然有濱江集團(tuán)、華發(fā)股份兩只地產(chǎn)股和三棵樹(shù)、東方雨虹等建材股。

堅(jiān)守地產(chǎn)的理由

在A股，前有核心資產(chǎn)，后有新能源和AI，投資地產(chǎn)板塊無(wú)疑是孤獨(dú)和煎熬的，是什么理由支撐了這些基金經(jīng)理們的堅(jiān)守？

“市場(chǎng)錯(cuò)估了地產(chǎn)股估值。”是韓文強(qiáng)在2020年給出的理由。當(dāng)時(shí)，他認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)龍頭能在行業(yè)沒(méi)有增長(zhǎng)的時(shí)候還有15%左右的增速，對(duì)一個(gè)ROE20%、增速15%的公司只給一倍PB是不合理的，幾乎就是認(rèn)為這個(gè)公司是強(qiáng)周期，而目前是周期頂點(diǎn)，未來(lái)必然大幅下滑，那么很多高估值的核心資產(chǎn)都會(huì)受到顯著的影響。

從后視鏡來(lái)看，韓文強(qiáng)成功預(yù)判了核心資產(chǎn)的估值調(diào)整，但也低估了經(jīng)濟(jì)下行、政策收緊對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的超預(yù)期沖擊。在2021年年報(bào)時(shí)，韓文強(qiáng)把看好地產(chǎn)的理由改成了“供給側(cè)改革”，認(rèn)為行業(yè)內(nèi)卷結(jié)束后剩者為王，因此繼續(xù)重倉(cāng)龍頭房企。

到了今年，韓文強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)板塊的堅(jiān)守有了更堅(jiān)定的邏輯支撐——“下注經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”。在二季報(bào)中，韓文強(qiáng)認(rèn)為，雖然經(jīng)濟(jì)底部的形態(tài)很難是V形，但如果一定要等到明確的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，往往會(huì)犯精確的錯(cuò)誤，錯(cuò)過(guò)最有彈性的行情?；谶@樣的判斷，他把組合結(jié)構(gòu)主要集中在一線改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、功能性具備更新需求的建材龍頭，下注經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，且選擇的均是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前段的行業(yè)。

其實(shí)，韓文強(qiáng)看好地產(chǎn)的三大邏輯，基本上也是目前仍然堅(jiān)守在地產(chǎn)板塊的基金經(jīng)理的理由，只是側(cè)重點(diǎn)稍有不同。

例如，陳小鷺便認(rèn)為，地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)更多來(lái)自于行業(yè)格局的變化，“從中期的角度來(lái)看，我們認(rèn)為行業(yè)格局的變化具有持續(xù)性，相比于前幾輪周期中，更加激進(jìn)的高杠桿型民企擴(kuò)張速度超過(guò)行業(yè)，本輪周期更多的是對(duì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，高杠桿激進(jìn)型企業(yè)的擴(kuò)張不會(huì)重現(xiàn)，相較而言更加穩(wěn)健的龍頭公司有望在未來(lái)一段時(shí)間獲得更好的市場(chǎng)空間，我們遵循資金、土地以及銷(xiāo)售的維度去觀測(cè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化，繼續(xù)維持對(duì)龍頭房地產(chǎn)公司的配置。”

而李申則更相信經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇重啟和地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，“對(duì)于房地產(chǎn)投資屬性的壓制，是本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇重啟后難以持續(xù)的重要原因，單純作為大宗可選消費(fèi)品房地產(chǎn)行業(yè)很難在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的初期作為引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎，疲弱的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可能將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更加負(fù)面的沖擊。我們看好三季度房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步加碼轉(zhuǎn)向?！?/p>

供需兩側(cè)均在邊際改善

在眾多投資邏輯中，政策的調(diào)整優(yōu)化無(wú)疑是近期地產(chǎn)板塊活躍的主要因素。近日，樓市刺激政策持續(xù)釋放，地產(chǎn)板塊連續(xù)活躍，地產(chǎn)板塊的守望者們終于“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”了嗎？

匯豐晉信宏觀及策略分析師沈超認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策或?qū)⒏嘁罁?jù)供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，以更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求為目標(biāo)。住建部的座談會(huì)也進(jìn)一步印證了這一點(diǎn)。目前各地地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀預(yù)期有望緩解。

但他也指出，房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的基調(diào)不會(huì)改變，在板塊上漲后，更需要精選風(fēng)險(xiǎn)較小且具備長(zhǎng)期成長(zhǎng)性的標(biāo)的。

地產(chǎn)ETF（159707）基金經(jīng)理蔣俊陽(yáng)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)承壓，但供需兩側(cè)均在邊際改善：

需求側(cè)，自2022年3月以來(lái)，多城市開(kāi)啟房地產(chǎn)需求側(cè)的寬松支持，低能級(jí)城市四限政策基本已應(yīng)放盡放，未來(lái)高能級(jí)遠(yuǎn)郊區(qū)域的限購(gòu)限售預(yù)計(jì)將逐步落地。

供給側(cè)，已有多項(xiàng)措施落地，包括保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、“第二支箭”為民營(yíng)房企債券發(fā)行提供增信支持、第三支箭支持涉房企業(yè)股權(quán)融資等。隨著央行與金融監(jiān)管總局發(fā)文“金融16條”延長(zhǎng)期限，預(yù)計(jì)供給側(cè)對(duì)行業(yè)的支持將加速落地，以時(shí)間換空間，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

展望未來(lái)，蔣俊陽(yáng)認(rèn)為，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)逐步改善，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，以及促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展相關(guān)政策逐步顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走穩(wěn)。中長(zhǎng)期看，具有央國(guó)企背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，或?qū)⑾硎艽溯喰袠I(yè)供給側(cè)改革帶來(lái)的發(fā)展紅利。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）