熱門看點(diǎn)：觀點(diǎn) | 政策支持有耐心 地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)發(fā)展可持續(xù)
3月銷售繼續(xù)向好。政策繼續(xù)耐心支持，全面推廣帶押過(guò)戶將有效降低制度性交易成本，促進(jìn)住房改善需求釋放。開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表普遍更佳強(qiáng)韌，風(fēng)險(xiǎn)正在消退，開(kāi)發(fā)投資和拿地正在逐漸復(fù)蘇。優(yōu)秀物業(yè)管理公司承繼了過(guò)去三年重視獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，重視社區(qū)增值和科技賦能的優(yōu)點(diǎn)，也告別了盲目并購(gòu)，應(yīng)收款管理失當(dāng)?shù)娜秉c(diǎn)。當(dāng)前藍(lán)籌開(kāi)發(fā)和物管企業(yè)的估值，也處于歷史低位。
▍數(shù)據(jù)顯示3月網(wǎng)簽繼續(xù)向好。
2023年3月單月，我們跟蹤的15家樣本房企銷售額合計(jì)2,897億元，同比增長(zhǎng)33.5%。2023年一季度，樣本房企實(shí)現(xiàn)銷售額8,762億元，同比增長(zhǎng)19.6%。3月各大企業(yè)加速推貨，部分2月底的認(rèn)購(gòu)也在3月兌現(xiàn)，銷售表現(xiàn)良好。2022年以來(lái)積極拿地的企業(yè)(我們定義為2022年拿地銷售金額比超過(guò)25%)在一季度的銷售額同比增長(zhǎng)60.9%，而不積極拿地企業(yè)則同比下降15.1%，行業(yè)在分化中繼續(xù)復(fù)蘇。城市數(shù)據(jù)方面，42城新房網(wǎng)簽3月單月為23.0萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)25.4%。14個(gè)城市3月單月二房網(wǎng)簽11.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)90.0%。一季度，新房、二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比分別降低1.6%及增長(zhǎng)61.1%。重點(diǎn)公司的銷售表現(xiàn)好于行業(yè)，預(yù)計(jì)貝殼的GTV表現(xiàn)也好于行業(yè)。根據(jù)一般的季節(jié)規(guī)律，4月的銷售去化應(yīng)該較之3月份環(huán)比略有回落，行業(yè)在5月初再次迎來(lái)一個(gè)新的推貨高峰。3月份高頻認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)也確實(shí)有回落，但這更多是季節(jié)因素使然，類似每年春節(jié)后熱銷季和年中熱銷季之間的自然間隔，并非復(fù)蘇的終點(diǎn)。
(資料圖)
▍更有耐心的政策支持。
在積累豐富經(jīng)驗(yàn)后，政策整體變得更加從容。值得關(guān)注的是，自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)通知，我國(guó)將依民法典明確要求，全面推進(jìn)房產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，且要求帶押過(guò)戶率先在住宅實(shí)現(xiàn)。帶押過(guò)戶已經(jīng)在各地分別推行了一段時(shí)間，有助于降低制度性交易成本(即二手交易風(fēng)險(xiǎn))，促成住房改善的實(shí)現(xiàn)。在住宅領(lǐng)域，全面推廣帶押過(guò)戶，是主動(dòng)貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于支持住房改善精神的要求，客觀上也會(huì)減緩按揭貸款的早償壓力。我們相信，一個(gè)健全有序、制度性交易成本較低的二手房市場(chǎng)，反過(guò)來(lái)也有利于整個(gè)新房市場(chǎng)的復(fù)蘇。此外，一些地方紛紛提升公積金貸款額度，取消限售限價(jià)，也起到了刺激需求的作用?？傮w來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為政策更有差異度(不搞不必要的一線城市限購(gòu)放開(kāi))、內(nèi)容更豐富(出現(xiàn)了一些此前沒(méi)有考慮過(guò)的政策)、更重視二手市場(chǎng)和住房改善(不把二手視為對(duì)一手的分流，而將其視為住房改善的起點(diǎn))也更具備可持續(xù)性。
▍開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表普遍更強(qiáng)韌，開(kāi)發(fā)計(jì)劃普遍更具明確。
已經(jīng)出險(xiǎn)(即存在債務(wù)無(wú)法兌付)的房地產(chǎn)企業(yè)依托保交樓專項(xiàng)借款等工具，最大限度維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并著手推動(dòng)境內(nèi)外債務(wù)重組——已經(jīng)有不少房企推出了債務(wù)重組的方案。融資渠道不夠通暢，但堅(jiān)持履約債務(wù)的房企，則靈活調(diào)整開(kāi)竣工節(jié)奏，加快可售貨值的去化，節(jié)源開(kāi)流，持續(xù)去庫(kù)存，去杠桿，風(fēng)險(xiǎn)正在不斷下降。融資渠道通暢的房企，理性補(bǔ)充高質(zhì)量土地儲(chǔ)備。疾風(fēng)驟雨之后，后兩類房企的資產(chǎn)負(fù)債表普遍更佳強(qiáng)韌，即負(fù)債規(guī)模更可控，資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)，未出險(xiǎn)房企的融資渠道修復(fù)，有望依托民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具等逐步展開(kāi)。隨著行業(yè)信用逐步走穩(wěn)，企業(yè)投資計(jì)劃也逐步走穩(wěn)。我們統(tǒng)計(jì)，4家披露新開(kāi)工計(jì)劃的頭部企業(yè)預(yù)計(jì)2023年新開(kāi)工較2022年提升0.8%，5家披露竣工計(jì)劃的頭部企業(yè)預(yù)計(jì)2023年竣工提升1.6%。需要說(shuō)明的是，在正常年份，由于存在一季度拿地，故實(shí)際的新開(kāi)工好于計(jì)劃的概率很大(2022年當(dāng)然例外)。在核心一線城市，封頂?shù)貎r(jià)有限，搖號(hào)中簽率下降，土地市場(chǎng)活躍，但地價(jià)也比較理性。我們預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的熱度也會(huì)逐漸擴(kuò)散到二線城市，行業(yè)正從特殊的調(diào)整期逐步回歸正常軌道。
▍物業(yè)管理公司逐漸回歸初心，優(yōu)秀公司的發(fā)展前景依然廣闊。
過(guò)去幾年，由于輕資產(chǎn)并購(gòu)整合效果不佳，經(jīng)濟(jì)增速放緩和開(kāi)發(fā)企業(yè)出險(xiǎn)，一些物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)較大挑戰(zhàn)。12家物管大公司2022年年報(bào)應(yīng)收款比2021年總體增加29%，占收入比重升至36%，應(yīng)收款計(jì)提減值比例從2021年的4%大幅上升到10%，一年以上的應(yīng)收款占總應(yīng)收比例大幅上升到19%，較2021年上升8個(gè)百分點(diǎn)。2022年這些企業(yè)商譽(yù)減值的計(jì)提規(guī)模也明顯高于2021年。但問(wèn)題的暴露，反過(guò)來(lái)也說(shuō)明一些堅(jiān)持不盲目并購(gòu)，堅(jiān)持科技提效和發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)，堅(jiān)持基礎(chǔ)物管獲得合理利潤(rùn)率的企業(yè)具備發(fā)展?jié)摿??？傮w而言，我們認(rèn)為風(fēng)雨之后的物業(yè)管理行業(yè)回歸行業(yè)初心，“沒(méi)有踩坑”的一批企業(yè)磨煉了戰(zhàn)略定力，也提升了整體實(shí)力，有望在未來(lái)一段時(shí)間延續(xù)30%左右的年化業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：
個(gè)別拿地較少或不拿地的企業(yè)盈利能力持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)。部分物業(yè)管理公司后續(xù)繼續(xù)大幅度計(jì)提減值的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)交易量在二季度之后超預(yù)期下行，影響房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)業(yè)績(jī)，也影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表安全的風(fēng)險(xiǎn)。
▍投資建議：
新模式就是可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的模式，優(yōu)秀公司的估值已經(jīng)具備很強(qiáng)吸引力。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，就是可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的模式。房地產(chǎn)企業(yè)告別了“三高”，得以憑借強(qiáng)韌的資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)步拿地，持續(xù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入和分紅。物業(yè)管理公司承繼了過(guò)去三年獨(dú)立發(fā)展的好處，關(guān)聯(lián)方交付面積占比有望降至40%以下，社區(qū)增值服務(wù)組合初具雛形，卻也在告別了過(guò)去三年的盲目并購(gòu)，提升應(yīng)收款管理，提高精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。我們推薦融資暢通、積極拿地的房企；推薦堅(jiān)守初心、應(yīng)收款和無(wú)形資產(chǎn)減值壓力小的物管企業(yè)；也推薦房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)。
（文章來(lái)源：中信證券研究）
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