環(huán)球視點(diǎn)！碧桂園服務(wù)2022年在管面積穩(wěn)健擴(kuò)張 凈利遭腰斬 一年期短債激增80%
3月29日午間，碧桂園服務(wù)披露了2022年年報(bào)，在放緩收并購(gòu)腳步之后，碧桂園服務(wù)迎來(lái)了收入增長(zhǎng)、毛利率下滑、凈利潤(rùn)腰斬、一年期短債激增、商譽(yù)或存減值風(fēng)險(xiǎn)的“陣痛期”。
報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)收入413.66億元，同比增43.4%，毛利102.57億元，同比增15.7%，整體毛利率降幅達(dá)5.9個(gè)百分點(diǎn)，降至24.8%，而歸屬股東凈利潤(rùn)19.43億元，同比減少51.8%。
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碧桂園服務(wù)稱，歸母凈利潤(rùn)降幅超50%，主要因報(bào)告期內(nèi)受疫情等一定因素影響所致，此外還包括此前收并購(gòu)若干公司帶來(lái)的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致。
碧桂園服務(wù)在年報(bào)中表示，董事會(huì)建議宣派末期股息每股人民幣14.40分(2021年：每股人民幣29.95分)及特別股息每股人民幣22.81分(2021年：無(wú))，以答謝全體股東對(duì)本公司的不懈支持與信任。
毛利率進(jìn)一步走低
細(xì)分業(yè)務(wù)領(lǐng)域來(lái)看，碧桂園服務(wù)的主要收入包括物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)。
其中作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)2022年的收入為228.55億元，同比增長(zhǎng)65.7%，業(yè)務(wù)占比較去年提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了55.3%。但毛利率則由2021年的30.3%，下降至今年的25.5%。
而2021年年報(bào)中，碧桂園服務(wù)曾披露，物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)，至30.3%。
碧桂園服務(wù)在2022年年報(bào)中直言，毛利率的下滑，主要因此前收并購(gòu)鎖帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)-合同及客戶關(guān)系及品牌的攤銷成本增加，此外，若干新收購(gòu)公司的毛利率偏低等因素導(dǎo)致。
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入方面，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)的收入占比正逐步走高，并且在管面積也是穩(wěn)步擴(kuò)張。
其中由碧桂園開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入為95.62億元，收入占比從去年的55.2%，下降至今年的41.8%。由第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入為132.92億元，收入占比則穩(wěn)步提高至58.2%。
具體的在管面積方面，除「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)的合同管理面積約為16.01億平方米，收費(fèi)管理面積約為8.69億平方米，分別較2021年同期增長(zhǎng)了164%、103.4%。
不過(guò)具體到毛利率方面，不僅僅是主營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率下滑，其他業(yè)務(wù)的毛利率也均出現(xiàn)不同程度的下滑。
財(cái)報(bào)披露顯示，碧桂園服務(wù)2022年的社區(qū)增值業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)、「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)的毛利率分別下滑了7個(gè)百分點(diǎn)至53.5%、下滑了27.3個(gè)百分點(diǎn)至13.6%、下滑了2.8個(gè)百分點(diǎn)至8.8%。
與之對(duì)應(yīng)的，社區(qū)增值業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)、「三供一業(yè)」業(yè)務(wù)收入分別為40.17億元、26.64億元、41.17億元。
一年期短債激增80%
財(cái)務(wù)方面，碧桂園服務(wù)或存在一定的隱憂。
財(cái)務(wù)報(bào)告披露，截至2022年年末，碧桂園服務(wù)銀行存款及現(xiàn)金總額為113.76億元，同比減少了3.2%。報(bào)告期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為33.21億元，小幅減少2.5%。
截至2022年末，碧桂園服務(wù)的流動(dòng)資產(chǎn)凈值約為96.62億元，流動(dòng)比率為1.4倍。
值得注意的是，根據(jù)碧桂園服務(wù)的年報(bào)披露，其目前存續(xù)的銀行借款約為22.63億元，其中1年內(nèi)到期的銀行借款約為12.37億元，較去年激增80%，去年同期為6.8億元。
截至報(bào)告期末，碧桂園服務(wù)的加權(quán)平均借貸成本為4.88%。
此外，截至2022年末，碧桂園的合同負(fù)債增加了14.46億元，達(dá)到了59.81億元。碧桂園服務(wù)表示，這主要受益于收費(fèi)管理面積增加，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)繳款項(xiàng)等增長(zhǎng)所致。
商譽(yù)減值或是業(yè)績(jī)拖累主因
雖然在2022年初，碧桂園服務(wù)就放緩了收并購(gòu)的腳步，但從年報(bào)披露來(lái)看，一些收并購(gòu)的后遺癥正慢慢浮現(xiàn)。
碧桂園服務(wù)此前在業(yè)績(jī)快報(bào)中披露稱，2022年歸母凈利潤(rùn)的下滑，其中一個(gè)原因就是商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)減值等因素導(dǎo)致。在業(yè)績(jī)快報(bào)發(fā)布次日，碧桂園服務(wù)早盤(pán)隨即跌超10%。
截至2022年末，碧桂園服務(wù)的無(wú)形資產(chǎn)約為259.53億元。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)對(duì)此前若干股權(quán)收購(gòu)公司商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)減值金額約17.70億元，同時(shí)，還對(duì)因收購(gòu)產(chǎn)生的合同及客戶關(guān)系、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)牌照、品牌等發(fā)生的攤銷金額約10.80億元。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)對(duì)利潤(rùn)的影響約為27億元。
截至報(bào)告期末，碧桂園服務(wù)的商譽(yù)達(dá)到179.01億元，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)的商譽(yù)規(guī)模為150.53億元。
有媒體援引碧桂園服務(wù)此前披露數(shù)據(jù)稱，2019年12月末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)合計(jì)為16.3億，占總資產(chǎn)比例13.3%。但到了2022年6月末，碧桂園服務(wù)商譽(yù)和無(wú)形資產(chǎn)合計(jì)高達(dá)286.3億，占總資產(chǎn)比例42.2%。
早在不久前，瑞銀的一份報(bào)告指出，由于碧桂園服務(wù)是行業(yè)龍頭，去年業(yè)績(jī)表現(xiàn)未及預(yù)期，可能會(huì)對(duì)其他物業(yè)管理公司產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其是過(guò)去積極并購(gòu)的公司，可能會(huì)產(chǎn)生商譽(yù)減值。
而光大證券此前也發(fā)布報(bào)告稱，由于前期大規(guī)模并購(gòu)，考慮收并購(gòu)標(biāo)的業(yè)績(jī)和未來(lái)成長(zhǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)碧桂園服務(wù)在2022年計(jì)提較大數(shù)額商譽(yù)減值，或?yàn)橹饕獦I(yè)績(jī)拖累，2023年仍存在商譽(yù)減值的可能性。
（文章來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)）
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