我國哪些城市的一手住宅成交量大?供求平衡是穩(wěn)定房價的重要因素
我國哪些城市的一手住宅成交量大?
第一財經(jīng)記者根據(jù)近期公布的《中國統(tǒng)計年鑒2021》對35個主要城市2020年樓市銷售數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，在住宅商品房銷售面積方面，重慶、鄭州、成都、武漢、長沙位居前五。四個一線城市中，上海最多，而深圳和北京均不足800萬平方米。房價較高的廈門，在35個城市中位列倒數(shù)第三。
需要說明的是，這35個城市包括了直轄市、拉薩之外的省會城市、計劃單列市，不包括蘇州、東莞等普通地級市。
城市的一手住宅供應(yīng)量，與人口的多少、城市發(fā)展的階段等因素緊密相關(guān)。同時供應(yīng)量也影響城市的房價。
中西部龍頭城市成交量更大
數(shù)據(jù)顯示，35個城市中，重慶、鄭州、成都、武漢、長沙2020年商品住宅銷售面積超2000萬平方米。這些中西部龍頭城市近年來經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，經(jīng)濟總量大，人口總量多，人口流入速度快，對住宅的需求量大。比如，這五個城市加上位居第六的西安，都位居中西部城市“七小龍”行列，GDP均超過萬億元，而且六城的常住人口總量均超過千萬。
廣東省體改研究會副會長彭澎對第一財經(jīng)分析，武漢、成都、鄭州、長沙、重慶、西安等強二線城市，近幾年無論是經(jīng)濟發(fā)展還是人口集聚都十分迅速，收入與一線城市的差距越來越小，居住條件好，生活壓力沒那么大。近幾年，越來越多的人留在了這些城市。
同時，這些城市所在的區(qū)域近年來都處于快速城鎮(zhèn)化的過程中，人口加速向中心城市集聚。以鄭州為例，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，作為戶籍人口第一大省、城鎮(zhèn)化率較低的河南省省會，2020年鄭州市常住人口比2010年增加397萬人，增長46.07%，常住人口總量達到1260萬人。
與2010年第六次全國人口普查相比，成都常住人口增加581.89萬人。在全國所有城市中，這一增量僅次于一線城市深圳和廣州，位居第三。十年間四川全省人口進一步向首位城市成都聚集，成都在四川省的人口占比從2010年的18.8%增長到25.02%。
人口快速集聚的同時，這些城市的土地供應(yīng)也較大。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，近幾年來，這些中西部的城市，從市場土地拍賣量和市場供給量都較大，這也是這幾個城市的銷售面積位居前列的原因。
這其中，重慶以4814萬平方米的成交量位居第一。當(dāng)然，重慶銷售量第一與該市土地面積和人口規(guī)模有關(guān)。重慶有3000多萬人口，面積達到8.24萬平方公里，相當(dāng)于一個中等省份。
同時，這些中西部龍頭城市由于整體的房價水平要比沿海中心城市低不少，供房壓力也較小，因此這些地方的住宅套均成交面積也會較大，套均面積大，總的成交面積也會較大。
從歷年成交額來看，沿海的大城市尤其是京滬這兩個強一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展更早，在2008年之前，這兩市的成交量更大。2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前兩位，當(dāng)前京滬等地都已進入到存量房市場，而重慶、鄭州等中西部龍頭城市還處于增量市場，一手房的成交量大。
張波說，雖然這些中西部大城市的土地出讓面積和住宅銷售面積較大，但從土地出讓金看，像杭州這樣的東部城市，出讓金一直排在前面，住宅銷售單價也更高。也就是說，雖然成交面積不如中西部城市，但從成交金額來說，長三角、珠三角的主要城市仍位居前列。
表：2020年35大城市商品房銷售數(shù)據(jù)(來源：中國統(tǒng)計年鑒2021)
深圳均價近5.7萬元
從商品住宅均價來看，35個城市中均價為每平方米15192元，共有24個城市2020年商品住宅均價超過萬元大關(guān)，其中，前十名分別是深圳、北京、上海、廈門、杭州、廣州、南京、寧波、?？诤吞旖颉Ｈ縼碜匝睾５貐^(qū)，目前沿海地區(qū)的房價水平總體上明顯高于中西部城市。
需要說明的是，這里的數(shù)據(jù)是一手住宅的數(shù)據(jù)。根據(jù)城市發(fā)展的階段不同，沿海的大城市尤其是北上廣深這些一線城市，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展早，主城區(qū)的新房供應(yīng)已經(jīng)很少，相對來說，外圍區(qū)域、遠城區(qū)供應(yīng)占據(jù)絕大多數(shù)，因此對這些城市來說，當(dāng)前的一手住宅均價，更多的是反映外圍區(qū)域的價格，至于主城區(qū)、核心區(qū)的房價水平，則遠高于統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。比如北上深核心區(qū)的價格，大多是每平方米10萬+價格，遠高于一手均價。
這其中，深圳2020年一手住宅以每平方米56844元的均價位居第一。北京和上海位居二三位。來自東南沿海、GDP總量均位居全國第34位的廈門，房價水平超過了一線城市廣州和新一線城市杭州，高居全國第四。
深圳和廈門這兩個經(jīng)濟特區(qū)，房價水平高，不僅和人口流入較多有關(guān)，也跟這兩市長期供應(yīng)偏緊有關(guān)。廈門近十年來人口增幅高達46.2%，不過2020年廈門一手住宅成交面積卻只有379.13萬平方米，在35個城市中位列倒數(shù)第三，其中一大原因是供應(yīng)不足。
張波說，從供應(yīng)來看，供求平衡是穩(wěn)定房價的一個重要因素，其中長沙就是個典型案例。長沙無論是在樓市調(diào)控，還是整體的供應(yīng)量方面都做得特別好，房價穩(wěn)定。而廈門、深圳由于本身市域面積較小，土地供應(yīng)也較小，在人口流入較多的情況下，會形成供不應(yīng)求格局。
