按揭的房屋抵押貸款怎么辦理？哪些房產(chǎn)類型不適合進行抵押?
各項貸款申請條件都符合，唯獨在房產(chǎn)抵押資質(zhì)上碰了釘子，這樣的情形，對于不少借款人而言并不陌生。特別是在信貸緊縮的當下，銀行對貸款審核可謂是“重兵把守”，抵押物審核升級顯著，提前明晰抵押物條件是成功貸款的先決保障。
并非所有房產(chǎn)均可以實現(xiàn)抵押，有一部分房產(chǎn)類型并不具備抵押貸款資質(zhì)。在提交貸款申請之前，要提前核實房產(chǎn)屬性，如果在房產(chǎn)具備抵押資質(zhì)的基礎(chǔ)上，借款人同時擁有良好的信用記錄、還款能力，申請大額度消費貸款將變得輕而易舉。那么，到底哪些房產(chǎn)類型不適合進行抵押?
按揭中的房產(chǎn)“傷不起”
如果房產(chǎn)還處于按揭狀態(tài)，其抵押他項權(quán)其實是在銀行手中，等于將產(chǎn)權(quán)暫時移交。借款人雖然享有使用權(quán)，但并不具備完全產(chǎn)權(quán)，所以并不具備對這套房產(chǎn)的抵押支配權(quán)。抵押物按揭是最讓借款人頭疼的融資尷尬。由于各地房價一路走高，普通民眾購房往往背負數(shù)百萬元的銀行貸款，而房產(chǎn)早已抵押給了銀行，當再度融資時沒有抵押物，還款能力也或?qū)⒃馐苜|(zhì)疑。如若面臨較為緊急的消費融資需求，往往不能做到應對自如，從容貸款談何容易?
老房子抵押資質(zhì)“茍延殘喘”
房齡太久、戶型太小的二手房，往往不具備抵押貸款資質(zhì)。大多數(shù)銀行對于抵押的房產(chǎn)有較為嚴格的規(guī)格要求，綜合來看，面積≤50平方米、房齡≥20 年的房產(chǎn)，銀行會認為較難變現(xiàn)，較難獲得抵押貸款。甚至有個別銀行明確提出，房齡>15年的房產(chǎn)都不予發(fā)放抵押貸款，老房抵押資質(zhì)弱勢盡顯。當然，如若該房產(chǎn)在較為主要的城市功能區(qū)域，也有部分房產(chǎn)可另當別論申請獲得貸款。比如，就北京地區(qū)而言，部分銀行還是較為樂意接受三環(huán)內(nèi)的老房作為抵押物，因為這樣的房子即便年邁，變現(xiàn)能力卻往往較強。
經(jīng)適房未滿5年無法抵押
在經(jīng)濟適用房的規(guī)定章程里，主管單位明確指出，只有期滿5年，經(jīng)濟適用房(或限價房)產(chǎn)權(quán)才能完全實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。若經(jīng)適房房東在5年內(nèi)出售房屋，將違背相關(guān)條例，無法實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交接，更不要提抵押貸款資質(zhì)了。有借款人或許會有疑問：明明是自己掏錢買來的房產(chǎn)，為何卻不具備交易、抵押支配權(quán)?實則不然，由于經(jīng)適房屬于保障性住房，其建立的目的是解決城市中低收入職工家庭住房困難，為了抑制經(jīng)適房成為投資投機者的短期獲利工具，主管單位方才出臺“5年大限”。
小產(chǎn)權(quán)房=無產(chǎn)權(quán)房
名為小產(chǎn)權(quán)(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán))，實為無產(chǎn)權(quán)，這就是該類房產(chǎn)存在的尷尬。沒有產(chǎn)權(quán)證明，僅有一紙銷售方的出售合同，并未受到房管單位的認同。這類房屋如若遇到政策性規(guī)劃等情況，就面臨“滅絕”風險。一度沸沸揚揚的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正爭論，在媒體間、業(yè)內(nèi)人士間曾引起軒然大波。固然，商品房的價格高得過于離譜，相比之下這些錯落于郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房卻顯得價格公道。但由于其不具備房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，這類房產(chǎn)在法律上并不被認可。小產(chǎn)權(quán)項目的業(yè)主，也只能就這么過著沒有房本的日子。
少數(shù)已購公房抵押“難產(chǎn)”
雖然已購公房多已轉(zhuǎn)為個人獨立產(chǎn)權(quán)，但仍有少數(shù)較為特殊，無法具備抵押貸款資質(zhì)。例如，部分不能提供購房合同、協(xié)議的房產(chǎn)，以及不能提供央產(chǎn)房上市相關(guān)證明的央產(chǎn)房。由于此類房產(chǎn)權(quán)屬尚屬于較為模糊的狀態(tài)，故出于 信貸風險及變現(xiàn)能力考慮，無法抵押房產(chǎn)申請貸款。
融資支招
本想通過抵押房產(chǎn)方式獲得消費貸款，卻發(fā)現(xiàn)自己的房產(chǎn)屬于上述五類， 借款人心情難免“悲劇”感叢生。但即便沒有房產(chǎn)資質(zhì)，獲得較大額度的消費貸款并非沒有路徑。申請個人信用貸款如若貸款用途得當，借款人可適度申請銀行個人信用貸款。
普通職場人士往往申請額度在月收入的4～8倍，如果是公務員、教師、 國企職員等優(yōu)質(zhì)行業(yè)人群，最多可獲得月收入6～10倍的貸款金額。
利用其他財力證明提高貸款資質(zhì)，如若借款人持有穩(wěn)定的國債、股票、基金，或在其他投資理財渠道有穩(wěn)定收益，亦可出具相關(guān)證據(jù)證實自己的還款能力，增加銀行的認可程度。
尋求貸款保證借款人可由符合貸款申請資質(zhì)的第三方擔保人為自己作保，或?qū)ふ艺?guī)擔保機構(gòu)，兩種渠道都將有助于貸款更快實現(xiàn)。
