發(fā)債利率高達(dá)32% 明發(fā)集團(tuán)不穩(wěn)定的銷售業(yè)績
停牌四年之久，明發(fā)集團(tuán)以另一種姿態(tài)再次引發(fā)市場關(guān)注。近日，明發(fā)集團(tuán)發(fā)布了一則美元債的公告，擬發(fā)行1.76億美元的債券，按年利率22%計息，于2020年12月5日到期。值得一提的是，若明發(fā)集團(tuán)未能如期償還這筆美元債，則該美元債的利息將會由22%+10%飆升至32%，這是一個創(chuàng)紀(jì)錄的數(shù)值。目前金融環(huán)境寬松，融資成本也處于下行區(qū)間，明發(fā)集團(tuán)此舉無疑表現(xiàn)出“囊中羞澀”的現(xiàn)狀。高息發(fā)債疊加此前債務(wù)違約，業(yè)績表現(xiàn)不佳的明發(fā)集團(tuán)，何時能迎來復(fù)牌之日?
22%+10%
明發(fā)集團(tuán)發(fā)布的這則美元債顯示，明發(fā)集團(tuán)擬發(fā)行1.76億美元債券，于2020年12月5日到期。該筆美元債將用于明發(fā)集團(tuán)若干現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般的企業(yè)用途。
公告顯示，上述美元債的年利率為22%。此外，若明發(fā)集團(tuán)在債券到期日未能根據(jù)債券條件支付任何到期款項，則該美元債的利息將會由22%+10%飆升至32%。
此次發(fā)債是明發(fā)集團(tuán)年內(nèi)第二次高息發(fā)行美元債。今年1月，明發(fā)集團(tuán)發(fā)行了一筆規(guī)模2.2億美元、票息15%的美元債券，該筆債券時間也不長，將在明年1月到期兌付。不到半年時間，發(fā)債利率就上升了7個百分點，可見明發(fā)集團(tuán)資金緊張程度。
此前市場有消息稱，明發(fā)集團(tuán)有一筆2.2億元的美元債未能到期兌付，構(gòu)成了違約。據(jù)悉，該筆債券在2017年5月發(fā)行，利率為11%，應(yīng)當(dāng)在2020年5月18日被兌付。此次明發(fā)集團(tuán)高息發(fā)債，市場猜測大概率也是為了上述違約債券的償還。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，高息發(fā)債說明企業(yè)確實缺錢，短期現(xiàn)金流沒辦法覆蓋即將到期的債務(wù)。另外，明發(fā)集團(tuán)的融資渠道很窄，沒有多余選項。“除了邁過眼前這道坎，明發(fā)集團(tuán)對于后市也有自己的考量，如此短時間高息發(fā)債也說明其可能擁有短期還款能力，例如有待開發(fā)的項目后期會‘補(bǔ)血’，不然明發(fā)集團(tuán)此舉無異于飲鴆止渴。”謝逸楓進(jìn)一步表示。
“落后”融資大環(huán)境
沒有對比就沒有傷害，明發(fā)集團(tuán)高息發(fā)債之外，部分房企卻在下調(diào)發(fā)債利率。4月，華夏幸福將24.75億元的“18華夏01”利率由6.8%下調(diào)至5%;不久后，華夏幸福再次發(fā)布公告擬將24.75億元的“18華夏03”利率由7.15%下調(diào)至4.4%。
萬科也于6月1日發(fā)布公告宣布下調(diào)公司于2017年7月18日發(fā)行的“萬科企業(yè)股份有限公司2017年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券”后兩年票面利率，預(yù)計利率將從4.5%降至1.9%。
受疫情影響，金融環(huán)境整體寬松，房企融資成本也處于下行區(qū)間。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年以來的幾個月，房企海外發(fā)行美元債的平均成本在6%左右，境內(nèi)發(fā)行債券平均成本在3%左右，且在2、3月明顯下降，境內(nèi)外的寬松環(huán)境改善了房企融資成本。
顯然這股熱浪并未波及到明發(fā)集團(tuán)，2017年至今，明發(fā)集團(tuán)所發(fā)行的境外債利率一直保持在兩位數(shù)，特點多為規(guī)模小、利率高、時間短。
此前已有債券違約記錄的明發(fā)集團(tuán)此次是否能順利融資?知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前的違約消息對此次發(fā)債有一定影響，投資者投資此類債券也會比較謹(jǐn)慎。但22%的利率對一些投資機(jī)構(gòu)還是有吸引力的。目前包括福建等市場的樓市有升溫可能，此類企業(yè)的債券發(fā)行有積極的意義。
持續(xù)惡化的資金面
從近年的業(yè)績表現(xiàn)來看，明發(fā)集團(tuán)如“過山車”一般，2016年合約銷售額140億元，同比增長約167.6%;2017年合約銷售額125億元，同比下降10.7%;在2018年，明發(fā)集團(tuán)的合同銷售額163.6億元，同比增長約30.4%;但到了2019年，明發(fā)集團(tuán)錄得合同銷售額113.14億元，同比下降30.8%。
銷售業(yè)績不穩(wěn)定的同時，明發(fā)集團(tuán)也陷入“增收不增利”的尷尬。財報顯示，2017年明發(fā)集團(tuán)收入同比增97.9%，但凈利潤同比下降12.42%;2018年收入同比增15.59%，凈利潤再度下滑16.51%;2019年才稍有好轉(zhuǎn)，收入和凈利潤同比雙向正增長。
高息發(fā)債的背后，是明發(fā)集團(tuán)對資金的渴望。截至2019年末，明發(fā)集團(tuán)總負(fù)債590.41億元，其中，流動負(fù)債545.55億元，非流動負(fù)債44.86億元，流動負(fù)債占總負(fù)債的比重高達(dá)92.4%。
現(xiàn)金流方面，明發(fā)集團(tuán)2019年經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額為11.18億元，同比減少59.78%;融資性活動現(xiàn)金流量凈額為-36.50億元，同比大幅下降963.51%。期末現(xiàn)金34.88億元，同比降33.73%，而同期短期借貸64.92億元，現(xiàn)金短債比低于1這個指標(biāo)。
內(nèi)部“造血”堪憂，外部融資渠道收窄，明發(fā)集團(tuán)的資金鏈正在接受嚴(yán)峻考驗。
四年停牌期
在此之前，明發(fā)集團(tuán)最引人關(guān)注的是其股票停牌長達(dá)四年之久，雖然業(yè)績表現(xiàn)不佳，但其似乎一直沒有放棄復(fù)牌的念想。
2009年11月13日，明發(fā)集團(tuán)成功登陸港交所主板掛牌，成為當(dāng)時繼寶龍地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)之后在香港上市的第三家廈門民營房企。但2016年，明發(fā)集團(tuán)在刊發(fā)2015年年度業(yè)績公告時，其獨立核數(shù)師拒絕對該年度的綜合財務(wù)報表發(fā)表意見，停牌就此開始。
拒絕發(fā)表意見的原因在于，獨立核數(shù)師發(fā)現(xiàn)明發(fā)集團(tuán)在2014年有3筆出售發(fā)生的真實性證據(jù)不足，分別是出售天津一項目51%的股權(quán)、出售代價為1.8億元，出售8個物業(yè)單位的使用權(quán)給最終控股股東及其關(guān)系密切的家庭成員、出售代價為6.4億元，出售42組物業(yè)的使用權(quán)給一名分包商。另外，在現(xiàn)金付款和收款上分別有約9億元和5.4億元沒有合法書面證明支持。
隨后，港交所責(zé)令明發(fā)集團(tuán)于2016年4月1日起停牌，并給出四個復(fù)牌條件：對前核數(shù)師提出的事宜進(jìn)行調(diào)查并披露調(diào)查結(jié)果;處理2015年財報中的審核保留意見;將所有重大資料告知市場;刊發(fā)所有尚未發(fā)布財務(wù)業(yè)績。2019年4月，港交所新增額外三個復(fù)牌條件。
四年多時間，明發(fā)集團(tuán)為復(fù)牌做了許多努力。包括一口氣發(fā)布2016-2018年三份財報，發(fā)布調(diào)查報告第二份補(bǔ)充資料和內(nèi)控審閱報告的補(bǔ)充資料，對董事會架構(gòu)作出變更等。2020年4月23日，明發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人黃煥明退出董事會，不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。彼時外界認(rèn)為，黃煥明“以退為進(jìn)”是積極信號，明發(fā)集團(tuán)復(fù)牌指日可待。
目前來看，明發(fā)集團(tuán)復(fù)牌還沒有明確的信號傳出，此次高息發(fā)債無疑為其復(fù)牌增添了新的“負(fù)擔(dān)”。謝逸楓表示，債務(wù)違約疊加高息發(fā)債，這些給明發(fā)集團(tuán)復(fù)牌帶來的都是負(fù)面影響。短期內(nèi)明發(fā)集團(tuán)復(fù)牌的可能性很小，而且即便復(fù)牌成功，其股價也會出現(xiàn)大幅下跌。
就高息發(fā)債和復(fù)牌等相關(guān)問題，北京商報記者與明發(fā)集團(tuán)方面取得了聯(lián)系，但截至發(fā)稿，對方未給出回應(yīng)。
標(biāo)簽： 發(fā)債利率 明發(fā)集團(tuán)
