如果用人單位不提供住宿，租房就成為不少大學(xué)畢業(yè)生離開校園后要謹(jǐn)慎面對(duì)的事。由于缺乏社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，他們可能很難馬上找到價(jià)格合理、租期合適的住房，還可能在找房、租住過(guò)程中遇到這樣那樣的問(wèn)題。近日，北京市房山區(qū)人民法院通過(guò)梳理已審結(jié)的房屋租賃典型案例，通過(guò)以案說(shuō)法的方式告訴大家應(yīng)當(dāng)如何理性租房。

【資料圖】

案例1 多家中介掛牌出租同一房源，承租人可選最具性價(jià)比中介

2021年7月，大學(xué)畢業(yè)生李某來(lái)到用人單位后被告知不提供住宿。為此，他與從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的A公司工作人員石某取得聯(lián)系，石某為他推薦了一套住房并帶他查看了該房屋。

李某看房后表示滿意，向石某表達(dá)了租房意向。石某與房東溝通后，決定與李某協(xié)商簽約事項(xiàng)，但李某一直拖延不簽約并詢問(wèn)中介費(fèi)用優(yōu)惠等問(wèn)題。隨后，石某得知李某已從其他中介公司租了該房屋。

A公司認(rèn)為，李某的行為屬于“跳單”，侵犯了A公司的利益，故訴至法院，要求李某支付中介信息服務(wù)費(fèi)。

李某表示，租房人在租房前會(huì)跟隨多家中介多次前往現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看房。他本人與房東均未與A公司簽署任何形式的獨(dú)家委托協(xié)議，涉案房屋已在多家中介機(jī)構(gòu)掛牌出租。在簽訂合同前，他沒(méi)有通過(guò)A公司獲取房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構(gòu)成“跳單”。

法院認(rèn)為，雖然A公司先帶李某看過(guò)涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，李某通過(guò)其他中介公司也獲得該房源信息并最終促成交易。在多家中介公司均向李某推薦涉案房源的情況下，李某有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低或者服務(wù)好的中介公司促成交易。因此，李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約，遂判決駁回A公司的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

《民法典》第965條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。根據(jù)法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認(rèn)定承租人是否構(gòu)成“跳單”，關(guān)鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件而訂立合同。一般而言，只要承租人實(shí)際接受了中介人的中介服務(wù)，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同成立與中介人提供的服務(wù)有因果關(guān)系。

本案中，涉案房屋在多家中介公司掛牌出租，多家中介公司為李某提供交易信息或者媒介服務(wù)，李某有權(quán)選擇最滿意、最合適的中介為其提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并通過(guò)中介與房東訂立合同。因現(xiàn)有證據(jù)并不能證明李某租房是利用了A公司提供的信息和機(jī)會(huì)，故李某的行為不構(gòu)成“跳單”違約。

案例2 違章建筑租賃合同無(wú)效，承租人可主張出租人賠償損失

2022年7月，剛剛大學(xué)畢業(yè)的劉某與房山區(qū)村民王某簽訂房屋租賃合同，約定王某將自建房屋出租給劉某，租期一年，年租金1.8萬(wàn)元。劉某一次性支付了一年租金。同年9月，該房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)并依法拆除。而劉某在房屋內(nèi)存放的筆記本電腦、書籍等物品，因房屋突然被拆未妥善存放造成嚴(yán)重?fù)p失。

劉某多次與王某協(xié)商賠償事宜未果，遂訴至法院，請(qǐng)求判令房屋租賃合同無(wú)效、王某返還2022年10月至2023年6月期間租金、賠償財(cái)物損失、支付搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)共計(jì)2萬(wàn)元。

王某表示，其與劉某之間有口頭約定，明確告知過(guò)涉案房屋將要拆遷，如果拆遷可提供其他房屋供劉某繼續(xù)租用。王某于拆遷前3日通知?jiǎng)⒛?，并在拆遷后為劉某另外租賃了新的房屋。

法院認(rèn)為，王某出租的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的房屋租賃合同無(wú)效，劉某主張返還預(yù)付租金具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。因劉某未提交有效證據(jù)證明損失數(shù)額，且拆除當(dāng)日劉某在現(xiàn)場(chǎng)未對(duì)書籍物品等進(jìn)行妥善處置導(dǎo)致擴(kuò)大損失，對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。因王某未依約提供合法適租的房屋，導(dǎo)致涉案租賃合同為無(wú)效，王某對(duì)此存有過(guò)錯(cuò)，對(duì)劉某主張賠償搬家人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)合理部分予以支持。最終，判決王某返還劉某預(yù)付租金、賠償劉某搬家費(fèi)等共計(jì)1.5萬(wàn)元。

法官說(shuō)法

根據(jù)相關(guān)司法解釋，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。《民法典》第157條規(guī)定，民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失。

本案中，王某作為房屋出租方，出租的房屋未經(jīng)合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，存在一定的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而劉某作為完全民事行為能力人，在涉案房屋被通知拆除情況下，對(duì)存放在房屋內(nèi)的物品未盡到合理謹(jǐn)慎的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)義務(wù)。

案例3 承租人應(yīng)妥善保管租賃物，退租時(shí)損毀房屋應(yīng)賠償

2019年6月，賈某大學(xué)畢業(yè)后租住在房山某小區(qū)，在與房東蔣某簽訂的《房屋租賃合同》中，對(duì)房屋狀況、合同解除、違約責(zé)任等事宜進(jìn)行了明確約定。2022年2月租賃關(guān)系終止，蔣某在驗(yàn)收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋部分設(shè)施損壞嚴(yán)重，要求賈某進(jìn)行賠償。

賈某拒絕賠償，并采取在涉案房屋門上貼大字、門鎖灌膠水等過(guò)激行為，導(dǎo)致房屋無(wú)法繼續(xù)出租。為此，蔣某訴至法院，要求不退還房屋押金，且要求賈某賠償房屋附屬設(shè)施財(cái)產(chǎn)損失、房屋無(wú)法出租期間的租金共計(jì)4.9萬(wàn)元。

庭審中，賈某不認(rèn)可蔣某的訴訟請(qǐng)求并提起反訴，要求蔣某返還押金及水電費(fèi)等7259元。賈某認(rèn)為房東配備的沙發(fā)因年限長(zhǎng)及自然損耗無(wú)法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對(duì)房屋享有合法的使用權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。在退房時(shí)，他已主動(dòng)向房東提供其他沙發(fā)進(jìn)行更替，但房東主動(dòng)放棄，因此不同意房東更換新沙發(fā)的訴訟請(qǐng)求。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，遵循誠(chéng)信原則。關(guān)于屋內(nèi)物品損失，賈某在承租房屋期間處理了房東提供的沙發(fā)，在綜合考慮賈某的租期、租住期間產(chǎn)生的合理?yè)p耗、涉案家具的市場(chǎng)價(jià)格以及房屋的破損情況等因素的基礎(chǔ)上，酌定損失為8000元。關(guān)于房屋無(wú)法出租的損失，因蔣某未能提供有效證據(jù)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，予以駁回。關(guān)于押金，因屋內(nèi)物品的相關(guān)損失已予酌定賠付，故蔣某主張的以押金沖抵違約金缺乏合同依據(jù)，予以駁回。因此，判令賈某賠償房東蔣某物品損失8000元，蔣某退還承租人賈某押金及水電費(fèi)7147元。

法官說(shuō)法

根據(jù)《民法典》規(guī)定，在使用出租房屋過(guò)程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務(wù)。如未盡到上述義務(wù)，致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但需要注意的是租賃物自然損耗受損毀的，承租人不需要賠償責(zé)任。

本案中，賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠(chéng)實(shí)信用原則，合理使用房屋、愛(ài)護(hù)房屋及內(nèi)部的設(shè)施設(shè)備，其擅自處分屋內(nèi)沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權(quán)益。但蔣某將房屋出租以獲利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)房屋及內(nèi)部設(shè)備設(shè)施因正常使用導(dǎo)致的折舊和合理?yè)p耗的風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)肆意向承租人轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移成本。

（勞動(dòng)午報(bào) 何棟華 房山區(qū)法院）